房价还会下降吗？这个泡沫还有多大？历史的经验或许有答案

2025年7月，福州福清一位业主急着套现，狠降30万甩卖二手房，当天就接到“约谈电话”，要求撤销“扰乱市场”的降价行为。 地方政府托市的焦虑背后，是市场本身的冰冷现实：北京二手房挂牌15万套，上海堆到18万套，可价格“像被钉子钉住似的，死活不深跌”。而另一边，2024年全国房价收入比降至10倍的历史新低，一个普通城镇家庭仅需10年收入就能买下一套百平米新房。可上海普通家庭仍需近30年收入才能买房。 中国房地产市场并非一路高歌。经济学家马光远总结，过去二十年房价至少经历了四次显著下跌周期。 2008年金融危机爆发时，北京很多区域房价下跌幅度达到40%，深圳楼盘从2万元/平方米坠落至9000元甩卖。万科率先在全国降价15%-30%回笼资金自救，却也引发全行业口诛笔伐。 六年后，2014年3月杭州房价在毫无政策打压下突然下跌，迅速蔓延全国。这次市场自主调整的真实幅度超过20%，北京房价调整至少20%。 第三次下跌始于2017年严厉调控后。北京、上海房价率先调整，真实跌幅至少15%，环京区域更是普遍腰斩。 而当前这轮调整，始于2021年销售峰值后的急转直下。惠誉评级预测，2025年中国房价将再跌4%-6%，2026年继续下跌2%-4%。 与过去不同的是，这轮下跌伴随的是人口结构逆转与经济转型阵痛。 2025年4月和5月，全国新房销售均价连续环比上涨2.97%和2.54%。但这并非市场回暖信号，而是核心城市豪宅成交占比提升的结果。 上海总价3000万元以上新房2025年前五个月成交897套，相当于2021-2023年全年水平。普通住宅市场依然低迷，一线城市新建商品住宅价格5月同比下降1.7%。 库存压力更如乌云压顶。截至2025年5月末，全国商品房待售面积达7.78亿平方米，去化速度连续三月下滑：3月去库存1227万平方米，4月降至522万平方米，5月仅减少300万平方米。 按当前销售速度，全国库存 ...