房地产行业专题报告：房价的合理估值中枢怎么看？

1 房价估值中枢指标判断：租金回报率和房价收入比 当前市场对“房价合理估值”的讨论较多，常用指标包括房价收入比与租金回 报率，但不同观点对这两个指标的解读存在差异。这两个指标在衡量房价合理 估值时存在哪些核心局限？ 第一，房价收入比：跨国可比性不足，难以反映金融属性对估值的影响 房价收入比的核心逻辑是“居民购买力与房价的匹配度”，计算公式为“家庭居 住房屋平均面积价格/家庭年收入”，但该指标的局限性在跨国与国内跨城市比 较中均较为突出： 首先，数据口径差异削弱可比性。从 Numbeo2024 年数据来看，世界重点城市房 价收入比呈现显著分化，纽约、柏林分别为 12、10.3，东京 15.7，而上海、香 港分别高达 35.2、28.1。 但这一差异并非完全源于“房价泡沫”——中国房屋面积统计采用“建筑面 积”（含公摊），而多数国家采用“套内面积”，得房率差异直接拉低实际居住面积对应的价格；同时，各国收入统计口径不同（如是否含福利性收入），且中国 城乡、城市能级间收入差距较大，进一步降低跨国比较的有效性。 其次，金融属性未被纳入估值逻辑，则无法明确房价的实质中枢。 中国居民住宅兼具居住与金融属性，房价中隐含“流动性溢价”（如核心城市房 产的交易便捷性、资产保值功能），而房价收入比仅衡量“居住需求下的购买力 匹配”，未考虑金融属性对估值的支撑。 例如，Wind 数据显示，2018-2024 年中国重点一二线城市房价收入比持续处于 高位，上海、北京等城市一度超过 50（与 Numbeo 房价收入比有小幅差异），若 仅从“居住购买力”判断，估值已显著偏高，但金融属性带来的资产配置需求 仍在一定时期内支撑了房价，说明该指标对估值的解释力存在缺口。 第二，租金回报率：虽忽略持有成本与利率约束、但体现利率定价逻辑 租金回报率的核心逻辑是“房产的收益属性” ...