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韩国首尔房价暴跌40%?韩国人表示问题不大

2023-6-19 19:24 365 0
简介
不知道差友们最近有没有关注韩国的房地产市场?最近韩国房价暴跌的事真的是闹得沸沸扬扬,仿佛要跌穿地球了。差评君仔细翻看了一下这些新闻,基本内容就是说,今年韩国房子没人买啦!房价暴跌 20% 都没人买,首尔部 ...
不知道差友们最近有没有关注韩国的房地产市场?最近韩国房价暴跌的事真的是闹得沸沸扬扬,仿佛要跌穿地球了。


差评君仔细翻看了一下这些新闻,基本内容就是说,今年韩国房子没人买啦!房价暴跌 20% 都没人买,首尔部分地区不仅房价跌了 40% ,成交量更是暴跌了 70% 。

而且因为房价暴跌,银行断供的人超过数百万!在韩国仁川,甚至还有租客因为失业,再加上房东不还租房的 9000 万韩元( 大约 50 万人民币 )的押金,选择了服药自杀!

嚯,好家伙,这些新闻整合起来一看,差评君就只有一个感觉,韩国经济要完啦!


隐约感觉这事了不得的我,于是又去查看了更多的相关数据。

结果发现,韩国房地产暴跌也不是一天两天的事情了,由 CEIC ( 环亚经济数据有限公司 )提供的数据显示,早在去年的 11 月份,韩国房价增长率就已经由正转负,而且随着时间推移,这个降低的幅度还有越变越大的趋势。

韩国房价增长率


也就是说,韩国的房地产暴跌,早在半年前就开始了,只不过最近这几天被集中报道了而已。

可是跌了这半年多的时间,在不被报道之前,也没见韩国有什么生活和经济上的问题,他们现在,真的如新闻里说的那样,快要达到金融危机的程度嘛?

为了弄清这个问题,差评君专门问了几位韩国人和生活在韩国的中国人,这才把韩国房价暴跌这事稍微给整明白了点。


首先,为什么韩国的房价会暴跌?

咱们得先从韩国的租房市场聊起。

在韩国,和中国的租房市场不同,除了正常的月租房外,还有一种特殊的租房形式的,叫做传贳房。


月租房大家应该好理解,就是交一定的押金,然后每个月给房东租金。据这位韩国友人所说,他之前去租房子,一般也就是付个人民币少的 3 万,多的 6 万或者 9 万这样的押金,然后再每个月给房东付租金。

由于韩国房价偏高,在首尔 100 平左右的公寓价格最低就超过 10 亿韩元( 约 600 万元人民币 )。所以韩国的租房价格也高, 20 平左右的单间就需要 3000 到 4000 左右人民币。


想要租一个 100 平的三室两厅,月租金甚至可能上万。

所以,在这种情况下,另一种租房形式,传贳房,也就流行了起来。

传贳房这种租房方式,似租非租。作为租客,你不需要向房东支付租金,取而代之的是向房东缴纳一笔相当于当前房价 50% 到 80% 的押金,这样你就能获得大约两年的房屋租用许可。

等到合同期满了之后,房东再把押金退还给租客,房钱两清。

像开头提到服药自杀的那人,就是采用的传贳房形式,这也是那 9000 万韩元保证金的由来。


那新问题就来了,这么离谱的租房模式,要是咱们国内,估计都直接拿钱买房了,那这韩国人,怎么就愿意接受这种租房方式呢?

原因主要有这两点:

1.韩国人买房并不是刚需。

2.银行 “ 利率 ” 问题。

受访者告诉我,韩国人跟中国人对房子的概念不同,他们想买房子更多的是为了投资,而不是像我们国家一样,觉得有自己的房子住才安心。


所以,韩国人想买房子只有这三种理由。

第一种,你可以用买的房子做担保从银行贷款( 这样可以省下租金 ),然后拿到贷款用来做其他的投资。

第二种,房价行情是上涨的,这个时候虽然没有全款买房的实力,但是可以付个首付,边租房边慢慢偿还剩余房款。只要房价上涨的幅度比例能够超过每月租金,那就是赚的。

第三种,买房子来出租。

了解了韩国的房地产背景之后,接下来就该说说韩国的房价问题了。


其实最近这几年,影响韩国房价的原因中有一个很重要的点,那就是央行利率。

08 年金融危机之后,出于紧急调控的缘由,韩国央行断崖式降低了银行的基准利率。从最高点 5.25% 直降到 2.0% 。


这基准利率一降,对租户来说,找银行贷款签传贳房,一下就比租个房子省钱了。

比如在韩国首尔,如果你想在郊区租住一套三室的房屋,平均月租金大约为 12196 元,租上一年就得花超过 14 万元人民币。

但如果你使用传贳房的租用模式,按照首尔郊区平均 83218 每平的房价,一间 100 平的房间,你交上 50% 的保证金,大约是 416 万,按照 2 % 的利率来算,你如果向银行借贷的话,每年只需还上大约 8 万元左右就能住上。


这一对比下来,整整少了 6 万块,这也是那些租客们愿意租传贳房的原因。

差评君采访了一位住在韩国的中国人,就对传贳房表示过心动,她觉得如果在这边工作,存了一点钱,有一点资金的话,她也对租这种房子有兴趣。

而对于房东来说,利率一降,通过传贳房收过来的押金,与其存入银行吃利息,还不如直接再去购买新的房产,并以传贳房的方式继续出租。

到了 2016 年,由于欧债危机,韩国基准利率降至 1.25% ;2020 疫情爆发,更是把利率疯狂降到 0.5% 。

这么低的利率,再加上韩国人的投机心理,这几轮操作带来的结果就是,整个韩国的房价直接起飞。


你说要是这个房价一直涨下去,这韩国的房地产市场也是各自安好,租客靠着传贳房能低价租房,房东靠着保证金能一直买房,银行也能靠着大量的贷款业务有的赚。

但问题是,利率这个东西,你韩国把握不住啊!

因为全球的通胀水平是和美元直接挂钩的。

而疫情后的美元大放水大家也是有目共睹,这一波除了让股市一路走高,更是直接把全球的通胀水平拉了上去。。。

从 2020 年之后,韩国的通货膨胀率飙升,到了 2022 年末尾,最高甚至超过 6 个百分点。


政府眼见情况不对劲,这不加息不行啊。

于是从 2021 年下半年,韩国的基准利率又开始了一波快速增高!

到 23 年,利率从 0.5% 直接飙到 3.5% 。


这加息的影响,显而易见,首先就是贷款利息高了,租传贳房已经不能给租客省钱了。受到这个影响,韩国的房价率先迎来一波停滞,随后便是直线下跌!


于是,由于房价下跌,房东即使收到了新的传贳房押金,他也可能很难偿还之前高房价时的押金,为了让租客们能够继续续租,好让押金再压一会,某些房东甚至会倒贴房租给租户续住。

在这么个行情下,房东可能会急于抛售手中房产,而抛售房产,又会进一步的导致房价下跌,这就是一个恶性循环。

而一些手里实在没钱的房东,那就只能和一跑了之了。


那现在韩国的房价下跌,对住在韩国的人影响大吗?

据我采访的那几位说的来看,其实影响并不是很大。

主要原因就是,大多数人都不会选择这种传贳房的租房形式。毕竟不是所有人都能找银行贷到那么多钱。

那位韩国友人提到,对于青年的租房保障情况,政府其实也是有很多政策帮助的,比如 34 周岁以下的独立青年,可以申请 “ 青年全租资金贷款 ” 。

如果是家庭困难的情况,向国家申请的话,可以根据位置去申请 45 平左右的新建租赁公寓,这种情况下月租也是 30 万韩元左右( 大约 1700 元人民币 ),非常便宜。


在韩国的留学生小赵就和我们表示,她本人对于这个房价跌不跌,其实没有什么太大的感受。主要是因为韩国租房于她而言一直都很贵,传贳房也基本不在她的考虑范围内。

所以差评君觉得,韩国的房价跌是跌了,但亏的,大都是那些炒房的投机人。而传贳房这类房东还不起押金的状况确实有,但问题也不是那么严重。

采访时,韩国友人告诉我们,实际上房东们还不了押金的事,在两年前就不少见。在这种情况下,大部分房东们会通过返还部分保证金等各种方法解决。

像那种直接拖着不给的还真是少数案例。

差评君在韩国的论坛网站 Naver 上翻了几页帖子,确实也只翻到一例相关案例。


其实吧,韩国的房价会迎来今天这样的结果,和韩国人因为上升通道闭塞,贫富差距加大而导致的投机性是分不开的,从他们对买房的态度就能知道,基本上买房只为炒了。

之前差评君还写过一篇韩国人疯狂炒股的文章,里面就提到了他们甚至通过接待加抵押名下公寓的方式,筹集资金进行炒股。

家庭债务的比重占 GDP 一度高达 104% ,在全球包括美国中国等 36 个主要经济体中,排名第一,对我们来说有点离谱,对他们来说却是正经操作。

不过呢,虽然现在韩国的房价跌的挺惨的,但是瘦死的骆驼比马大,要知道,全球城市房价中,韩国首尔房价,可是全球排名前三的存在。

想要趁现在抄底去韩国买房的人,涨价的时候买不起,降价了你也未必能买的起。。。

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