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2025年12月，北京朝阳区一套学区房以每平方米12.8万元成交，价格与半年前持平；与此同时，河南某三线城市二手房挂牌量同比激增63%，有业主连续降价七次仍无人问津。同一片天空下，房地产市场正上演冰火两重天。
房价是否见底，已成为2026年初最牵动人心的经济命题。官方口径从“止跌”转向“稳定预期”，政策工具箱全面打开：专项债收购存量房、公积金改革、现房销售推进，“好房子”建设提上日程。但市场并未集体回暖。中指研究院预测2026年销售面积仍将下滑6.2%，房企投资降幅扩大至11%。这场博弈的核心，早已不是涨跌本身，而是信心何时重建。
乐观派手握数据利剑。中信证券指出，一线城市租金回报率已升至2.2%，首次超过十年期国债收益率，资产配置逻辑悄然逆转。中金公司观察到，2025年下半年二手房成交量跌幅显著收窄，部分城市网签量环比增长超19%，交易活跃度打破“有价无市”僵局。更关键的是土地市场异动——2025年前10个月，百强房企土地成交面积转为正增长，拿地意愿回升往往是周期反转的先行信号。政策也在加码：北京拟将二套房首付降至20%，深圳试点公积金直付房租，保障房再贷款撬动超3600万平方米库存去化。这些迹象指向同一个结论：核心城市优质资产已具备底部特征。
悲观派则紧盯结构性风险。高盛测算，全国广义库存市值高达93万亿元，房企总负债59万亿元，若无大规模财政介入，市场出清过程可能引发房价再跌20%以上。瑞银警告，居民收入增速仅4.5%，远跟不上历史房价涨幅，购买力支撑薄弱。华创证券直言，真正决定楼市的不是政策力度，而是人口流向——非核心城市持续人口净流出，住房需求中枢已系统性下移。即便在一线城市，央行调查显示预期房价上涨的居民不足10%，防御性储蓄居高不下，超15%购房者选择推迟入市。政策虽多，但落地节奏缓慢，存量收储推进困难，难以快速消化庞大库存。
这场拉锯战的本质，是“局部企稳”与“全面反转”的界限之争。数据表明，房地产市场正经历一场深度分化：当北京上海的改善型住宅因“现房实景”实现65%去化率时，三四线城市去化周期仍普遍超过24个月；当房价收入比在部分城市降至6以下、接近国际合理水平时，居民却因就业不确定性而不敢入场。真正的底部，从来不是某个价格点位，而是成交量持续回升、库存周期缩短、市场预期从“一致看空”转向“分歧博弈”的系统性转变。
政策正在争取时间，但时间终将交给市场裁决。未来一年，决定房价走势的不再是 headlines，而是每一天真实的网签数据、每一份购房合同背后的犹豫与决心。市场或许尚未见底，但底部的轮廓已在分化中逐渐清晰——它不属于所有城市，也不属于所有房子，只属于那些真正满足居住需求、具备长期价值支撑的资产。
当交易重新流动，信心才会归来。而在此之前，耐心是唯一的入场券。
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发表于 2026-1-7 14:09
