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北京朝阳区的中介门店，元旦后带看量突然涨了三成；深圳后海的豪宅开盘即罄，杭州高端楼盘中签率仍超三成。同一时间，三四线城市却有楼盘降价40%无人问津，二手房挂牌量在45城同比激增。冰火两重天的楼市，正把“房价见底了吗”这个问题推到所有人面前。
2026年初，政策风向已变。从“止跌”到“稳定预期”，中央明确要求政策“一次性给足”。专项债收购存量房、现房销售制度推进、“好房子”建设提速，动作密集。但市场的回应却是分化：核心城市结构性回暖，广大三四线仍在去库存泥潭中挣扎。真正的底部，不在于个别项目热销，而在于量、价、预期能否协同修复。
成交量是市场的第一反应。2025年，84城二手房成交同比增28%，新房销售降幅收窄至5.5%，显示需求并未消失。尤其在嘉兴、洛阳等跌幅较大的城市，反弹力度更强，说明价格已触部分购房者心理底线。但成交回升是否持续，仍待观察。若2026年上半年能连续三个季度环比增长，才可视为“量在价先”的确认信号。
库存去化才是硬指标。全国商品住宅去化周期仍在22个月高位，三四线城市平均达30.5个月，远超18个月的安全线。尽管26个省市拟用6812亿元专项债收购闲置土地，但真正落地收购存量商品房的，目前仅有浙江、四川两省，合计18.21亿元。资金规模尚小，且集中在湖州、南充等库存重镇。政策力度虽明，执行节奏仍慢，去化压力远未解除。
土地市场则透露出结构性信心。2025年，一二线城市住宅用地出让金增长超24%，上海、杭州频出高溢价地块，头部房企聚焦核心资产。但民企拿地占比仍不足15%，远低于30%的健康水平。土地回暖仅限局部，尚不足以支撑全面反转。真正的企稳信号，是民企敢于在公开市场竞地，而非依赖国企托底。
更深层的变化正在发生。现房销售已在海南、信阳、荆门、平江、深圳等地制度化推行，全国超39城试点。这不仅降低金融风险，更重塑市场信任。同步推进的“好房子”建设，在山西、湖南等地配套容积率奖励、审批绿色通道、公积金上浮等激励，推动行业从规模扩张转向品质竞争。改善性需求占比已超60%，购房者不再盲目追涨，而是紧盯产品力、配套与交付确定性。
市场尚未见底，但底部轮廓正在清晰。真正的触底，不是某个月成交回升，而是五大信号共振：成交量持续回暖、去化周期缩至18个月内、土地市场民企回归、保交楼完成率超90%、居民储蓄意愿下降。目前，仅有部分信号初现，协同性远未达成。
2026年的楼市，不是V型反转的起点，而是结构性重塑的进程。政策在发力，市场在分化，信心在试探。对于购房者，不必追逐短期波动；对于城市，需抓住现房与品质转型窗口。真正的底部，不在政策文件里，而在买卖双方心理博弈结束的那一刻——当人们不再问“到底了吗”，而是开始问“哪里更好”，那才是市场真正回暖的开始。
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发表于 2026-1-7 14:11
