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北京二手房挂牌量突破15万套，上海更是冲破20万套大关。 当一线城市的房东们还在为卖房发愁时，一个更反常识的现象正在发生：部分城市的房价，居然开始悄悄上涨了。
国家统计局2026年1月的数据显示，全国70个大中城市里，一线城市二手住宅销售价格环比下降0.5%，但降幅比上月收窄了0.4个百分点。 上海的新房价格甚至环比持平，没有下跌。 而百城新房均价在2026年1月环比上涨了0.18%，这是自下跌以来的首次环比转正。 市场像一锅温水，有的地方还在冷却，有的地方锅底已经冒起了小泡。
这种冷热不均，就是2026年开年楼市的真实写照。 它不再是过去那种齐涨共跌，而是彻头彻尾的分化。
分化的核心，是城市与板块的撕裂。
你以为跌得最惨的是三四线？ 数据显示，2026年1月，三线城市二手住宅价格环比下降0.6%，降幅只比一线城市多0.1个百分点。 真正的压力，正在向一线城市的核心区转移。 文章里提到，一线城市的房价收入比仍然超过40倍，泡沫并未完全挤出。 当二三线城市的房价经过深度调整，估值逐渐回归，一线城市那些之前跌幅较小的“硬通货”，反而可能迎来补跌。
这种补跌，会从城市的边缘开始。 先是郊区的房子，然后蔓延到市中心的老破小，最后才轮到核心区的新房和次新房。 一个城市的房价体系，正在从外围到核心，进行一轮残酷的价值重估。
与此同时，另一股力量正在入场，试图按住下跌的阀门。
2026年3月5日的政府工作报告，把房地产工作的表述从去年的“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，改成了“着力稳定房地产市场”。 一词之变，意味着政策目标从“防失速”的急救，转向了“控节奏”的长跑。
这场长跑中最关键的一步，是“国家队”开始下场收房。 报告明确写道：“鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等”。 这不是一句空话。 在上海，浦东、静安、徐汇的区属国企已经启动试点，收购内环内、2000年以前建成、70平米以下的老房子，用作保障性租赁住房。 重庆、济南、杭州等地也迅速跟进。
这套操作被业内称为“以购代建”。 政府用真金白银，从市场上收购那些最难卖的老破小。 收购的标准很明确：核心地段、小户型、产权清晰。 这相当于为市场上流动性最差的一批资产，设置了一个官方认可的“价格底”。 既快速增加了核心区的保障房供给，解决了新市民、青年人的租房难题，又直接减少了二手房市场的抛压，稳住了价格预期。
央行已经设立了3000亿元的保障性住房再贷款，为这场收购提供资金支持。 收购遵循自愿和市场化定价，并非强制。 对于符合条件的老破小业主来说，这多了一条比市场挂牌更稳妥、有时甚至更划算的退出通道。
但这场收购行动，也划出了一条清晰的分界线。 它只拯救那些位于核心地段、户型小巧、产权干净的“老破小”。 对于那些位于郊区、面积过大、或者存在产权纠纷的“老破大”，政策爱莫能助。 市场的分化，在政策的精准操作下，被进一步放大和确认。
那么，到底什么才是房价长期稳定的真正基石？ 是不断出台的救市政策，还是“国家队”的托盘收购？
越来越多的声音指向了同一个答案：居民收入。
2026年的政府工作报告里，除了房地产，还有一句关键的话：“制定实施城乡居民增收计划”。 这被解读为要从源头上培育老百姓的购买力。 房子最终需要人来买，人来住。 如果收入不增长，对未来没有稳定的预期，再低的利率、再宽松的政策，也难以撬动真正的购房需求。
原国家房改课题组组长孟晓苏说得更直接：“‘信心比货币和黄金更宝贵’。 ”他认为，当前阻碍市场信心的一个关键点，是低价法拍房对市场价格的“边际定价”冲击。 一套远低于市场价的法拍房成交，会拉低整个片区的估值基准。
所以，政策在做的所有事情——控增量、去库存、收储老房、建设好房子——最终都指向一个目标：稳住价格体系，稳住市场预期，为居民收入的增长和信心的恢复，争取时间。
这个过程注定是缓慢的。 它不再是过去那种靠刺激就能带来的V型反弹，而是用时间换空间的漫长筑底。 房价可能会在低位徘徊相当长一段时间，通过每年微小的跌幅，慢慢消化过去的泡沫，最终回归到与居民收入相匹配的居住属性。
于是，一个尖锐的问题浮出水面：如果这场“以时间换空间”的等待过于漫长，如果居民收入的增长始终追不上房价的绝对值，那么今天所有“稳楼市”的努力，那些收购、那些政策，最终守护住的，会是一个真实繁荣的市场，还是一个依靠信贷和政策勉强维持的资产价格幻影？
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发表于 2026-3-13 14:20
