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房价新常态居住回归，机会转向
最近聊起房价，其实大家心里早有共识，不过你也许没注意到，未来的房价走向已经定了，普遍的大涨机会真的很难再见到了。为什么这么说？其实国家已经表了态，然后政策也给出了答案，包括你能看到房地产被放到了民生板块，这一变动其实意义不小，我们一起聊聊吧。 过去，国家五年规划总把房地产放在经济板块，而且它长期就是经济增长的发动机，跟拉动内循环、增加就业都有关系，再比如各地财政也离不开卖地的钱。可以说，房地产地位从来都是很重，不过现在不同了，所以可以确定，2025年开始房地产地位彻底转变了，跟民生保障绑在一起了。 这个转型不是纸上谈兵，你随便翻下官方文件，其实都能感受到背后的深层逻辑。比如俄罗斯经济学家阿列克谢在分析中国房地产时也说，像中国这样的人口大国，如果一直靠房产拉动经济，会出现供需错配，然后泡沫风险加重，转向居住属性其实是主动规避危机。从另一个角度来说，这种策略还能让低收入群体有更稳定的住房环境，达到社会公平，只是，这对开发商来说压力巨大。 接着谈谈最新的楼市数据，信息量其实很大，而且有点像一记警钟。10月份百强房企销售额2530亿元，然后环比只是涨了0.1%，几乎没动，但同比却大跌41.9%。这样的跌幅在今年确实罕见，随后累计销售降幅也扩大到16%，一口气多跌了4.2个百分点。跟过去那种热火朝天的景象相比，所以现在你能感受“画风”彻底变了。 不用多说，很多人会好奇，之前9月还小幅增长，包括降首付、调利率都上了，为啥到10月就突然转头大跌？其实大家买房的预期没起来，虽然部分城市推改善房源，可库存还是高，再加上整个经济环境不确定，所以选择更谨慎。去年10月销量本来就爆发了，今年没有政策刺激，导致同比一比就格外惨。 这不止是“冷”那么简单，房企的财报也很有冲击力。比如万科三季度就亏了160.69亿元，然后整个前三季度亏损才280亿左右，这意味着单季就超越了前两季的总和，连保利发展也没躲过去，三季度有7.82亿亏损。其实全球范围来2023年美国的地产公司Forestar也曾因为高库存与需求低迷，亏损同比扩大超48%。这说明楼市调整是普遍趋势，并非中国独有，包括德国、西班牙房地产业同样遭遇类似问题，只是中国市场体量更大，波动更明显。 那么开发商怎么办？基本有两条路可以预见。一是拿地绝对收缩，跟过去那种扩张大手笔没法比了，现在他们只盯着核心城市核心地段，因为只有这些地块回笼快，风险最低。比如深圳和上海中心城区，最新统计显示，核心地块去化率高出周边郊区近60%。另外，非核心城市和郊区的土拍市场就更加难了，流拍率或许会再创新高。 这些背后的逻辑其实很清晰。一方面是国家主动控风险，要让楼市稳定，再比如让刚需人群住房更有保障。另一方面开发商的日子会艰难，但他们会更注重产品力，比如创新建筑设计、绿色低碳方案来吸引真刚需，而不是光靠炒房带动销量。所以你会发现，上海、广州等城市高品质住区的成交比去年反而有所提升，而普通板块降幅远超平均值。 对购房者来说，接下来市场机会其实也在变化。我们可以看看杭州的案例，今年有知名大盘推出了9折促销，7天内去化率暴增3倍，其中刚需占了大部分，投资客反倒很慎重。再比如成都，10月有房企集中降价后，刚需客户签约更快，但投资买盘萎缩明显。这背后很重要一条，其实是房子回归居住本质，投资属性被进一步弱化。全国范围来根据贝壳研究院数据，二线城市投资客比例同比下滑12%，这在过去是罕见现象。 所以如果你是刚需，其实还是可以关注优质项目，但一定要算清月供，别为了短期促销冲动买单。毕竟房价单边上涨的时代已经结束，接下来稳定和波动并存，挑核心地段自住总是稳妥。如果是投资，尤其更要慎重，非核心区域买来可能面临流动性风险，甚至出租困难，现在已经有不少城市出现“租售两难”。比如合肥今年租房空置率提升了1.6个百分点，部分投资客无法及时出租，新一轮持有成本压力也在增加。 ，当前房地产市场正在经历深刻调整，跟以往那种暴涨、炒作的周期彻底不一样。房产回归居住属性，这其实也是对未来中国城市生活形态的重塑。开发商要转型，购房者要理性，政策要护航，每一方其实都在重新找定位。 你也可以这样的变化会持续多久？未来是否还可能有新的机会区域或者创新业态带来房产增值？又或者，会不会出现像国外那种住房租赁市场蓬勃发展的新局面，改变中国人的住房观念？这些问题值得我们长期关注，也许下一个时代的住房趋势，正等着我们去探索。 |
