中国房地产月报：降息来了，楼市稳住了吗（202505房价走势查询网）

5月7日，国新办将举行新闻发布会，央行、金融监管总局、证监会负责人介绍“一揽子金融政策支持稳市场稳预期”有关情况，其中提到：

1）降准0.5个百分点，向市场提供长期流动性约1万亿元；

2）降低政策利率0.1个百分点，公开市场7天期逆回购利率由1.5%下降至1.4%，预计将带动LPR下行0.1pct；

3）个人住房公积金贷款利率下降0.25个百分点，5年期以上首套房利率由2.85%降至2.6%；

4）下调所有结构性货币政策工具 0.25pct，则抵押补充贷款（PSL，主要用于棚户区改造、城中村改造）利率从2.25%下调至2%，保障性住房再贷款利率从1.75%下调至1.5%。

5）深化交易所债券市场对外开放，将REITs等纳入沪深港通标的。

4月，房地产市场热度弱于3月，其中核心城市市场表现相对更佳，整体以价换量。4月，30城新房成交面积环比-31.5%、同比-6.7%，一线、二线、三线城市成交面积同比分别为-2.2%、-8.3%、-9.0%；16城二手房成交面积环比-7.5%、同比+5.8%。

我们此前构建的“重点城市房地产成交热度指数”，4月，第一、二梯队城市热度较高，第四梯队城市依旧低迷。但4月中旬后大部分城市热度均有不同程度的下滑。

分梯队看，第一梯队：市场热度最高，主要由核心一线城市、强二线城市构成，代表城市为北京、上海、深圳、成都、杭州等。4月，北上深二手房成交套数同比分别为16.6%、35.9%、38.3%，杭州、成都二手房成交面积同比28.5%、18.9%。

第二梯队：市场热度较高，主要由区域中心城市构成，代表城市为广州、南京、苏州、武汉等。例如：4月武汉新房成交面积环比、同比分别为-37.3%、22.3%。

第三梯队：市场热度一般，主要由中西部省会、强三线城市构成，代表城市为郑州、天津、长沙、无锡等。

第四梯队：市场热度偏弱，主要由弱二线、三四线城市构成。

本次降息后，将有力支持居民住房需求，巩固房地产市场稳定态势，预计5月核心城市热度将延续，维持“以价换量”的态势。

近半年市场呈现量起价稳、区域分化，本质是一系列组合政策对市场信心的阶段性修复，我们基础判断核心城市核心区域的房价应该基本稳住了，低能级城市和远郊区房价还可能调整。

考虑到多数城市库存去化周期仍处高位，居民购买力、信心不足，叠加政策边际效应递减，政策仍需继续加码。

面对贸易战冲击外需，扩大内需重要性提升，可考虑将稳楼市升级至提振楼市。

短期看，三招可救地产：

1）组建5万亿以上的大型住房银行收储，利率要低、期限要长、规模要大、分配要公平。

2）持续降息，配合降低相关税费、中介费等，减少购房成本。

3）全面取消限购，回归市场化，释放刚需和改善型需求，广州已全面放开，后续其他一线城市也应该逐步全面放开。2025年政府工作报告提到：“因城施策调减限制性措施”。

长期看，以“城市群战略、金融稳定、人地挂钩、房地产税和租购并举”为核心，可以加快构建房地产新模式。

风险提示：部分城市统计数据缺失。

目录

1 月度观点：利率下调

2 房地产销售：4月楼市成交热度边际下降，本轮降息后有望短期改善

3 土地市场：“控量提质”，核心城市高品质地块频出

4 房企经营表现：百强房企销售动能减弱，拿地、融资热度持续

5 行业政策追踪：供需齐发力，持续放松稳定市场

6 当前楼市的两大制约因素：收入就业预期、房价预期

7 三招可救地产：组建5万亿住房银行收储、持续降息、全面放开限购

正文

1 月度观点：公积金贷款利率下调，商贷利率下调空间打开

2025年5月7日，中国人民银行行长潘功胜在国新办新闻发布会上宣布：1）降准0.5个百分点，向市场提供长期流动性约1万亿元；2）降低政策利率0.1个百分点，公开市场7天期逆回购利率由1.5%下降至1.4%，预计将带动LPR下行0.1pct；3）个人住房公积金贷款利率下降0.25个百分点，5年期以上首套房利率由2.85%降至2.6%，其他期限的利率同步调整。4）下调结构性货币政策工具利率0.25个百分点，保障性住房再贷款利率从1.75%下调到1.5%，抵押补充贷款（PSL）利率从2.25%下调到2%。本次政策调整是继2021年12月以来幅度最大的全面降准，配合着政策利率、公积金贷款利率的同步下调。

公积金利率破冰，5年期首套房利率直降25个基点至2.6%，商贷利率下调空间随之打开。此次降息后，公积金与商贷利差扩大至41个基点。公积金首套房利率降至2.6%，而2025年3月新发放商贷平均利率约3.1%，即便是商贷本月下降0.1%至3.01%，公积金贷款与商贷的利差也有0.41个百分点。我们认为公积金贷款利率对于商业贷款利率具备一定锚定作用，此次公积金贷款利率调整有望带动商业贷款利率随之下调。

回顾历史两大地产放松周期，本轮政策放松力度已接近前两轮周期。本轮周期，五年以上公积金贷款利率由3.25%（2022年9月）降至2.6%（2025年5月）。2008年周期五年以上公积金贷款利率由5.22%（2008年8月）降至3.87%（2008年12月）；2015年周期五年以上公积金贷款利率由4.25%（2015年2月）降至3.25%（2015年8月）；两轮周期的房贷利率下调降幅在峰值利率的2成左右。我们预计，本次后续各城市将逐步落实公积金贷款放松政策，居民购房资金门槛和利息成本将明显下降，提振刚性和改善型住房需求，促进房地产市场稳步复苏。

本轮降低公积金贷款利率，表明政策重心仍在刚需改善群体。截至2025年月，全国商品房库存近8亿平方米，70大中城市二手房屋价格仍在下行通道，房地产的企稳态势仍需巩固。本次公积金利率降低0.25个百分点，预计每年节省居民公积金贷款利息支出超200亿元。如按100万贷款（10年期）计算，约降低购房者月供115元，切实减轻我国1.5亿公积金缴存职工的购房负担。

降低保障性住房再贷款和抵押补充贷款利率，加快推进收储存量房。保障性住房再贷款等结构性货币政策工具利率从1.75%下调到1.5%，抵押补充贷款（PSL）利率从的2.25%下调到2%，解决当前地方政府稳楼市能力不足的问题。降低保障性住房再贷款和PSL利率，有助于提高金融机构收储积极性、减轻地方政府的收储与城市更新负担，推动释放新住房需求。

将REITs等纳入沪深港通标的，有望推动公募REITs扩募。REITs纳入沪深港通标的，有利于吸引全球投资者通过香港投资内地优质的基础设施资产，扩大我国内地公募REITs市场投资者结构及资金来源，在一定程度上补充该类产品流动性，提升我国REITs市场稳定性与活力。

打铁还得自身硬，中国经济潜力大，只要把发展放在首要任务，全力拼经济，就有望把经济推向复苏，房地产止跌回稳，股市繁荣发展，民营经济信心提振，新质生产力突破。

2 房地产销售：4月楼市成交热度边际下滑，本轮降息后有望阶段性回暖

从销售看，“926”后，房地产政策持续加码，2024年四季度、2025年一季度核心城市销售出现“阶段性企稳”，二手好于新房。2025年4月以来，房地产成交季节性降温，但本轮降息后预计楼市将阶段性回暖。

2024年9月政治局会议首提“促进房地产市场止跌回稳”。2025年3月，2025年政府工作报告首次把“稳住楼市”写进总体要求等。2025年5月，央行下调政策利率、公积金贷款利率。同时金融监管总局表示将加快出台与房地产新发展模式相适配的系列融资制度，楼市稳定态势有望持续巩固。

2025年4月新房市场中核心城市的表现相对更佳，二手房成交优于新房的趋势延续。4月，30城新房成交面积环比-31.5%、同比-6.7%，一线、二线、三线城市成交面积同比分别为-2.2%、-8.3%、-9.0%，其中，北上广深新房成交面积同比分别为9.9%、-9.9%、-1.3%、8.6%。16城二手房成交面积环比-7.5%。其中，北京、深圳二手房成交面积环比分别为21.3%、44.9%，杭州、成都、苏州二手房成交面积环比28.5%、18.9%、5.2%，核心城市二手房成交表现持续优于新房。

一系列政策驱动成交回暖，但城市间市场热度分化明显。我们综合各城市房地产成交面积、套数、同环比变化幅度、库存等月度数据，构建“重点城市房地产成交热度指数”，并对样本城市进行划分：

分梯队看，4月，第一、二梯队城市热度较高，第四梯队城市依旧低迷。但4月中旬后大部分城市热度均有不同程度的下滑。

第一梯队：市场热度最高，主要由核心一线城市、强二线城市构成，代表城市为北京、上海、深圳、成都、杭州等。主要原因为：

1）城市群核心城市、经济基本面强劲、高附加值产业集聚，创造一定规模的购买力群体。长三角城市群中的上海、杭州，粤港澳大湾区城市群中的深圳，成渝城市群中的成都等，均为城市群核心城市，且获得国家战略层面的有力支撑。2024年上述城市GDP总量以及人均可支配收入长期位居全国前列。同时，金融、科技、互联网等高附加值产业在城市内形成规模化的集聚效应，如北京中关村、上海陆家嘴、深圳南山科技园等，已发展成各自城市的产业地标与经济引擎。

2）人口持续净流入、人才吸引力排名位居全国前列。例如，2010-2020年深圳、杭州、成都年均新增常住人口分别为72万、32.4万、58.2万人；2021-2023年，分别年均新增5.4万、10.6万人，居全国前列。同时，根据我们发布的《城市人才吸引力排名：2025》和《95后城市人才吸引力排名:2024》，上述城市均跻身全国前十。

第二梯队：市场热度较高，主要由区域中心城市构成，代表城市为广州、南京、苏州、武汉等。主要原因为：

1）经济基本面较强，特色产业发展迅猛。2024年广州、苏州、南京、武汉GDP均跻身全国前十。以苏州为例，其地处长江三角洲的核心区域，交通网络极为发达，并与上海等重要经济中心保持着紧密的联系。这使得苏州能够充分承接来自上海的产业辐射与转移，进而吸引大量的资金、技术以及人才汇聚。另外，苏州强大的制造业基础更是其经济发展的坚实支柱。在电子信息、装备制造、生物医药等多个关键领域，已经成功构建起完整的产业链条。2023年苏州位居全国城市工业总产值排名第二位。

2）人口持续流入，特色产业吸引相关领域人才。例如，2010-2020年，广州、苏州年均常住人口增量超20万人，2021-2023年年均常住人口增量分别为0.8万、5.5万人，长期人口持续净流入。同时，在我们发布的《城市人才吸引力排名：2025》和《95后城市人才吸引力排名:2024》中，上述城市均跻身前15，人才持续集聚。

第三梯队：市场热度一般，主要由中西部省会、强三线城市构成，代表城市为郑州、天津、长沙、无锡等。主要原因为：

1）经济发展水平处于中上水平，有一定的产业基础，但产业结构有待进一步优化升级。如天津制造业以及港口经济是其经济支柱；长沙凭借工程机械以及文化产业占据一席之地。这些城市虽都拥有各自的特色产业，然而经济与全国排名前列的城市相比，仍存在一定差距。

2）吸引省内或周边人口，但人口流入速度趋缓，人才吸引力弱于沿海城市。例如，2010-2020年，郑州、天津、长沙年均常住人口增量分别为39.7万、9.3万、30.1万人；而2021-2023年年均常住人口增量分别为13.3万、-4.5万、13.7万人，天津人口流出。同时，由于产业基础弱于第一二梯队城市等，在《城市吸引力排名：2025》中，上述城市位列全国前50。

第四梯队：市场热度偏弱，主要由弱二线、三四线城市构成。主要原因为：1）经济发展相对偏弱，产业基础薄弱，结构单一。2）人口流失，人才吸引力弱，青壮年外流至省会或长三角、珠三角等城市群。

从库存和去化周期看，4月市场因成交放缓等影响，各能级城市去化压力环比略高于3月。4月，13城新房累计库存（可售面积）略有回升，为7241.5万平。13城新房去化周期同样环比上升，较上月增加0.45个月。分线看，一、二、三线城市去化周期分别为12.3、10.1、21.7个月，较上月分别增加0.23、0.64、0.83个月。

回顾4月，核心城市新房市场表现更佳，二手房热度则优于新房。核心城市去化压力受季节性因素等影响略有上升，但仍在本周期较优水平。

展望5月，本轮降息政策出台、“去库存”等政策持续发力下，市场企稳预期增加。全国市场分化趋势延续，核心城市有望迎来阶段性销售提振，全国库存去化有望继续加速。

3 土地市场：4月延续“控量提质”，核心城市高品质地块频出

继3月土地供应、成交环比持续缩量后，4月土地市场成交规模同比增加，但环比降幅继续为负，土地市场延续供求缩量趋势。各地方对土地市场“控量提质”的调控思路已愈发明确，一二线城市的土地溢价率仍然在10%以上。土地市场继续缩减土地出让规模，有助于加速行业去库存进度。

从土地供应看，整体看，在3月土地供应回升的高基数背景下，4月百城供应土地数量、建面环比继续为正，分别为15.3%、22.1%；同比依旧保持下降缩量趋势，分别收窄3.4、4个百分点。尽管环比为正，但全国土地供应仍较去年有所下降，土地供应数量、面积分别仅为2024年月均水平的83.4%、72.9%。分线看，一线城市供应土地规划建面环比22.9%，同比21.1%；二线城市环比28.4%，同比32.9%，；三四线城市环比3.0%，同比-20.5%。

从土地成交看，整体看，4月百城成交土地建筑面积7704.2万平方米，环比-1.3%，同比5.9%；成交土地总价1156.9亿元，环比-14.0%，同比-10.4%；成交楼面均价1502元/平，环比-12.8%、同比-15.3%；土地溢价率9.6%，环比下降3.3个百分点，同比上升5.4个百分点。

分线看，成交规模方面，各能级城市数据均有不同程度回调，一线城市成交面积为446.0万平米，环比42.7%，同比4.1%；二线城市成交2692.4万平米，环比-11.0%，同比14.1%；三线城市成交4565.8万平米，环比-2.1%，同比1.7%。成交价格方面，一线、二线、三线城市成交楼面均价分别为1995、2570、824元/平，环比-72.1%、-8.0%、33.3%。成交土地溢价率方面，一线城市土地成交溢价率为11.7%，环比下降8.3个百分点；二线、三四线城市平均溢价率为12.0%、5.1%，环比变化-3.2、3.0个百分点。

展望5月，在去库存的大背景下，土地供应将继续维持稳定区间内的适度水平，各地方土地供应延续“控量提质”核心思想；土地成交热度分化仍会继续，在土地优质地块供应和房企销售预期的共同促进下，5月核心城市的优质地块成交行情有望持续向好。

4 房企经营表现：百强房企销售动能减弱，拿地、融资热度持续

4月，百强房企销售增长动能放缓，其中，Top10国央企销售保持相对强劲，民企销售有止跌企稳趋势。

1）销售

2025年4月，TOP100房企实现销售操盘金额2846.8亿元，环比-10.4%，同比-8.8%。累计业绩来看，百强房企1-4月实现销售操盘金额10181.7亿元，同比为-6.7%。

2025年4月，百强房企各梯队销售门槛变动出现一定分化。根据克而瑞数据，TOP20房企销售操盘金额门槛为112.6亿元，同比-8.9%。TOP10、TOP30和TOP50房企的销售操盘金额门槛均有不同程度提升。而TOP100房企的门槛为17.9亿元，同比-3.1%。

分企业性质看，国央企销售持续强劲，4家民企入列TOP10榜单。根据克而瑞数据，4月保利发展稳居销售榜首位置，前四月销售操盘金额806.1亿元，绿城中国、中海地产销售金额分别为710.2亿元、613.9亿元，华润置地、招商蛇口位居第四、第五位，销售额为616.1亿元、473.1亿元。此外，万科地产、建发房产位于四百亿阵营，销售额分别为428.5亿元、426.7亿元，华发股份、越秀地产、滨江集团位于最后三个TOP10位次，销售金额分别为353.1亿元、312.4亿元、272.4亿元。

2）拿地

4月重点房企土拍热度持续。TOP100企业拿地总额环比为负，但2025年累计拿地金额较去年表现更佳。从拿地总额来看，根据中指研究院数据，百强房企4月拿地总额712.2亿元，环比-20.6%。从累计拿地看，2025年1-4月，百强房企拿地总额3608亿元，同比26.6%，增幅环比减少4.0个百分点。

从重点城市拿地金额TOP10房企来看，央国企仍是拿地主力，民企仅在重点深耕区域补充土储。根据中指研究院数据，2025年1-4月，绿城中国在杭州、上海、苏州等三个城市累计拿地金额均为TOP3，招商蛇口、中国金茂、华润置地、建发房产在4个城市位列拿地金额位列TOP10。

3）融资

从房企融资看，2025年4月房企境内信用债发发行金额达近一年来新高。境内信用债发行方面，4月，房地产企业发行信用债合计69支，发行金额合计559.6亿元，发行金额环比18.2%，同比-18.6%。其中，“25华润控股MTN002A”发行规模最大，发行面额25.0亿元。4月净融资额持续为负，但缺口缩窄至-74.6亿元。

从房企性质及融资方式看， 企业性质方面， 4 月，地方国企、民企、央国企的发债规模分别为 332.2亿 、 11亿 、 206.4 亿元。华润置地、中海、信达地产和中交地产等优质房企发债活跃。债券类型方面，银行间市场发行的中期票据占据主要的规模，合计为 262.3 亿元；公司债发行规模为 255.1 亿元，两者合计占 3 月发债规模的 92.4% 。

5 行业政策追踪：供需齐发力，中央与地方协同精准调控，巩固楼市稳定态势

中央层面：4月，在“止跌回稳”基调下，政策加码方向更加精细化，打好“供需”组合拳。

供给侧方面，国务院、住建部推动“好房子”建设继续发力。4月15日国务院提出，收购存量商品房用作保障性住房，落实好各项相关政策，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权，并及时研究推出新的支持措施。我国房地产市场仍有很大的发展空间，要进一步释放市场潜力，着力推动“好房子"建设；同日，住建部印发通知，要求严格施工图设计文件审查，将隔声、防串味、防水作为审查要点。5月7日，金融监管总局表示，将加快出台与房地产发展新模式相适配的系列融资制度，以巩固房地产市场的稳定态势。

需求侧方面，5月7日，央行宣布降准0.5个百分点，向市场提供长期流动性约1万亿元；降低政策利率0.1个百分点；个人住房公积金贷款利率下调0.25个百分点；下调所有结构性货币政策工具0.25个百分点。

地方层面：多地调整公积金政策，从稳住楼市到提振楼市。

4月，各地调整公积金贷款、契税和多子女家庭购房支持等政策。

武汉、南京、珠海通过政府补贴主导、国企参与收购等措施激活住房“以旧换新”置换需求。4月30日武汉市级政策明确全市计划收购3000套二手住房用于租赁和安置房，并于4月在江汉区推出“金融街·恒江雅筑”项目置换计划，三环内旧房可评估后由国企收购换购新房；4月11日，南京“以旧换新”推出政府补贴新房合同金额1%（最高15万），叠加房企首付补贴3%-5%，旧房需挂牌满两年或售出后申领补贴，首批1亿元资金“先购先得；5月7日，珠海推出按新购住房网签价1%补贴“以旧换新”（单套最高3万），优化公积金贷款额度至130万，推行“带押过户”及个税退税，鼓励收购存量商品房。

支持多子女家庭购房方面，吉林、昆明、青岛提高贷款额度，提供购房补贴强化居民购房能力，帮助修复市场信心。4月16日，青岛出台对二孩、三孩家庭分别提供5万、10万元购房补贴，叠加公积金贷款优化及国企“以旧换新”支持；4月18日，吉林出台提高多子女家庭公积金贷款额度30%、降低二套房首付至20%，允许提取公积金支付首付；4月22日、30日，昆明市出台按二孩80%、三孩100%比例补贴契税，单套最高3万元，生育二孩、三孩的缴存人家庭购买首套自住住房的，住房公积金贷款最高额度分别上浮20%、30%。

调整公积金贷款利率方面，5月7日，央行出台下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点以来，北京、上海、深圳、广州、长沙、西安、宁波、南京、昆明、哈尔滨、银川、河南等多地发布通知落实下调公积金贷款利率新政。

6 当前楼市的两大制约因素：收入就业预期、房价预期

1）外部环境变化带来的不利影响增多，国内有效需求不足，经济复苏基础不牢，居民就业收入预期不稳。2024年中国经济增长略超预期，但恢复基础仍待稳定。2024年中国GDP实际增速5.0%，低于1978-2008年高速增长期的平均增速9.8%，但仍处于中高速增长区间。2025年一季度GDP同比为5.4%，较去年同期高0.1个百分点。

居民对未来就业、收入预期存在不确定性。2025年3月，居民消费信心指数对未来的收入、就业预期环比分别-0.3%、-2.1%，同比分别为-1.6%、-7.8%。因就业、收入预期处于波动，居民倾向减少投资、消费，增加存款、降低负债，从而选择提前偿还存量贷款。

2）资产价格下降预期尚未扭转，居民企业资产负债表受损、支付能力减弱。我国住房资产占家庭资产比重较高，2023年中国家庭房产占总资产的比重约60%，高于英国的50%、日本的38%、美国的28%、德国的25%。楼市近三年持续下滑，一二线城市房价平均跌幅约30%，远郊区和三四线房价几近腰斩。房价下跌一方面使得家庭资产面临收缩困境，制约居民支付能力；另一方面，由于“买涨不买跌”的心态，当前需求大多处于观望阶段。

7 三招可救地产：组建5万亿住房银行、持续降息、全面放开限购

短期看，三招可救地产。

1）组建5万亿以上的大型住房银行收储，利率要低、期限要长、规模要大、分配要公平，收购开发商的土地和商品房库存，用于租赁房保障房。地方政府获得商业银行资金后支付给房企，缓解房企资金压力。一举多得，解决地方财政、开发商现金流、居民“烂尾楼”的问题，同时解决新市民的住房保障体系，将起到各界拍手叫好的效果。央行设立3000亿元保障性住房再贷款，方向是对的，但3000亿资金规模较少，1.5%的资金利率叠加配套融资和运维成本，总体成本较高，地方收购动力不足，可以从以下四方面进行完善。

利率方面，当前保障性住房再贷款年利率1.5%，建议降至1.5%以下，让国企收储的收益能够覆盖成本；

期限方面，当前设立的保障性住房再贷款期限1年，可展期4次，考虑到保障性住房项目期限长、回款期限长达15-30年，因此收储相关资金期限要与项目回收期匹配；

规模方面，3000亿元或是初步尝试，政府收储模式是解决房地产困境的有效路径，未来需持续加码，我们认为要将全国住房去化周期压缩至18个月内，所需的资金总量要加码至5万亿；

监管方面，收储来的商品房定位为廉租房、保障房，要强化公平分配和兜底作用，保障住房困难家庭居住需求。（参考）

2）持续降息，包括降低存量房贷利率，配合降低相关税费，减少购房成本，为居民减负，并通过降准等降低银行负债成本。LPR下降、加点部分下降导致此前房贷利率与新增购房利率差距较大，随着各城市相继取消或下调房贷利率下限，叠加LPR下调，新增房贷利率步入“3时代”，新增贷款和存量贷款利率利差走阔，无形中增加了居民贷款压力。为缓解银行净息差压力，可以通过定向降准、继续下调存款利率等方式进行配合。

调降幅度，上轮存量房贷利率平均降幅73个bp，924新政提到本次存量房贷平均降幅50bp；

调降方式，上一轮方式是变更合同条款，调降加点部分，本轮调降是否可跨行“转按揭”等仍待具体方案出台；

3）全面取消限购，回归市场化，释放刚需和改善型需求，二线城市已基本全面放开，一线城市也应该渐近全面放开。广州已经全面放开，后续深圳、上海可以全面放开限购，北京可以先放开五环外和大户型的限购。以支持刚需和改善型需求，促进房地产市场止跌回稳。房地产发展阶段变了，应该尽快调整此前的收紧措施，防止资产负债表衰退。当前房地产从“防过热”转向“防过冷”，不用担心取消限购引起市场过热，当前正是放松限购的良机。今年政府工作报告提到：“因城施策调减限制性措施”。

长期看，以“城市群战略、金融稳定、人地挂钩、房地产税和租购并举”为核心，可以加快构建房地产新模式。