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开头，我们先看下最近2个月的豪宅市场：
河西中这里
兴隆大街中部，成交2套，分别为丹若园170平的6万，海玥万物234平的5.8万；
湾四成交一套250平，单价5.4万；
南京湾这里
翡翠滨江成交一套230中高楼层，4.9万；
某个刚交付新房，298平中高楼层成交价5.3万；
整体位置如下所示
相信大家都看出来了，目前来说，整个河西的房价，其实是以新街口为圆心的，离市中心越近的地方，房价越高，越能保值。
而品质这块，虽说依然影响房价，但已经没有以前那么重要了。
为什么图上会有个问号呢？
因为在我查阅二手房成交价的时候，惊讶的发现了一个楼盘，在河西顶豪普遍只能卖到5万多的情况下，它卖到了6.9万，位置就在问号处。
这就是中航金城1号。。。
中航金城1号，大家很熟悉了，新街口附近极其稀缺的次新房，无数上班族的终极梦想，每每开车路过，都只能望而兴叹，后悔当年没有下手。
而它隔壁就是今年南京最神秘，最难买，傲娇到从不给中介一分钱佣金的纯新盘——金宸熙苑。
金宸熙苑与中航金城1号是同一个开发商，某种程度上相当于它的二期，总高15-16层，总计500户，面积105-186，单价5万附近。
该盘之前开过2次，除了部分低楼层外，基本都销售一空，尤其大户型连抢都抢不到，近期将会进行第三次加推，以105、107户型为主，配上少量的157、186，有兴趣的可以关注下。
回到刚才话题
2025年7月，中航金城1号，一套187平的户型，以1300万成交，这样的总价足以在河西买下240平豪宅，但客户依然选择了市中心，离新街口最近的次新房。
此时各位一定很好奇，这套房以前卖多少钱呢？
我这里正好有数据。
2024年9月，中航金城1号同样的一套185户型，成交价1350万元。
2024年9月，成交价1350万；
2025年7月，成交价1300万；
在过去整整的1年里，当整个楼市跌幅都超过10%的时候，唯独中航金城1号，稳如泰山，坚如磐石，妥妥的南京保值之王。
这一切只因2个字：地段。
新街口附近的地段，无法复制。
不过客观的说，其实在过去的20年里，国内的楼市并不是这样的。
虽然李嘉诚再三强调“地段”，但截止到2021年，楼市饱和之前，我们升值最快的房子从来不是市中心，而是郊区。
譬如2005年的河西，彼时房价4000一平，却在短短15年内，翻了10多倍。
譬如2014年的江北核心区，首开价格1万出头，却在7年后冲到了5万多，翻了至少5倍。
甚至是曾经的桥北，2000多的开盘价，最高峰时也卖到了2万多。
反观市中心，德基旁边的几个新房，2007年的时候就卖到了1万多，最高峰时也不过7万，远远跑输大盘。
究其原因，是城市发展的变化。
曾经的人口是猛增的，曾经的城市是扩张的，曾经的财政是富裕的，所以曾经的投资逻辑是买新区，买那种拆的干干净净但又偏远的地方，一旦规划落地，就是5倍10倍的涨幅。
毕竟过去的20年里，中国的经济在以全球无法企及的速度发展，数以10亿的农村人口进入了城市，巨大的供求不平衡下，新区建设速度惊人，这才有了后来的陆家嘴与河西。
然而这几年，世界变了。
这个世界不再高速发展，我们的城镇化几近结束，人口总量开始下滑，房子逐步供求平衡。
当一个地区没有了人口流入，城市的扩张也会戛然而止，新区的神话也就此破灭，于是我们看到，这些年跌幅最大的地方，恰恰是曾经涨幅最快的新区，因为预期太满，无法落地了。
反观以中航金城1号与金宸熙苑为代表的市中心区域，那些核心中的核心地段，却抵挡住了一次次冲击，成为了最为保值的楼盘。
甚至“品质”二字，在地段面前都不堪一击，再豪华的会所，再忽悠人的第四代住宅，都没法阻挡人们对新街口的向往。
原因在于2点：
一是，今天的人们已经放弃炒房，回归现实，以居住为目的，自然会去选那种让全家上班、上学、逛街都很方便的地方，越方便越好，毕竟再漂亮的露台也比不过让孩子多睡20分钟。
二是，新街口是真的没有土地供应，即便官方想改规划，拿些商业改住宅，也改无可改，巧妇难为无米之炊。
这就意味着，市中心现在的新房，就是未来最好的房子，不管过去多少年，它永远不会被淘汰。
反观其他板块，纵然高大帅气，但考虑依然有大量土地供应，新房一个比一个好，任何一个楼盘都逃不脱被淘汰的命运，保值也就成了无稽之谈。
在这样的消费观与预期之下，人们选择中航金城1号与金宸熙苑也就不足为奇了。
这就是它们保值的原因。
于是有人会问了，什么时候地段就不那么重要了呢？
我觉得需要等到AI的全面落地，无人驾驶的全面普及之后。当全国14亿人都使用自动驾驶，全国路网都进行更新改造之后，人们或许对地段就没那么高要求了。
这个时间，可能是20年。
可是20年，我们都老了，赚钱图个啥呢？
好了，气氛都烘托到这儿了，不给各位介绍下金宸熙苑也说不过去，我就聊几句。
首先位置呢，大家也都知道了，新街口附近绝版地段；
产品上，为总高15-16的小高层，总计500户，面积105-186；
价格上，5万附近，远远低于隔壁金城1号的二手房价；
交通上，紧邻地铁西安门站，靠近龙蟠中路和中山东路，两个最重要的主干道；
医疗上，南京最强三甲医院军总就在隔壁，楼下还会有配套的社区医院方便开药，这对地缘客，尤其是老人来讲，实在是重要的不能再重要了；
教育上，中航金城地块配套小学目前在建，该小学为南京市游府西街小学教育集团成员校，校名待定。学校开办之前，由瑞金路小学代招，学校开办之后，至中航金城地块配套小学入学。
娱乐上，可以地铁一站直达新街口，或者使用隔壁的凯宾斯基酒店，作为会所配套；
文体休闲上，紧邻2个公园，一个是已建成的511公园，由于身处老厂区内部，少有外人涉足，几乎就是业主独享。另一个是在建遗址公园，与小区仅一墙之隔，未来也是业主休闲好去处。
细节上，品质毫不马虎，比如门口专有的电瓶车出入口，彻底杜绝楼下乱停乱放；比如垃圾站可以建在地下，便于业主倒垃圾同时，也大幅提升园区美感；比如空调地暖的配置，取代科技系统，更易维修，更符合主城人群习惯，也会拥有更长的住宅生命周期。
本次即将加推的主力户型为105与107，我们看看户型图：
105户型，是经典的三房两卫户型，此户型最大特点是，仅105平就做成了边户，且是一梯一户，私密性特别好。
其S墙的设计，足可以放下双门冰箱，U型厨房的摆放，给予了家庭最大的收纳空间。
总体来说，该户型就是非常“合适”，无论对于刚起步的年轻人，还是隔壁小区买二套房的老人，它的户型、面积、总价都在预算之内，是主城人的不二之选。
107户型，与105相仿，主要就是些细节的差异，就不再赘述。
另外，金宸熙苑还有少量118在售，户型如下
可以看到，118平的空间感在105上有了较明显提升。
比如厨房面积扩大，岛台位置进行了移位，带来了更加宽敞的操作与收纳空间；比如主卧面积的提升，衣柜的收纳也更加从容等等等等。
总之呢，118更适合那些有余力的朋友，多花几十万让自己住的更舒服些，而这几十万也不是“花掉”，只是存在了楼市里，毕竟金宸熙苑是非常保值的。
另外，最为惊喜的是，无论105还是118，他们的总价只要500多万，门槛之低，远低于河西大校场，对绝大部分改善价格来说，非常友好，有兴趣的朋友一定要去看一看。
就这样吧，记住：地段！地段！还是地段！
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发表于 2025-10-11 13:04
