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2026年开年，中国楼市的分化图景，比任何时候都要清晰。一边是内地70个大中城市房价小心翼翼地筑底，降幅收窄却仍未摆脱普跌；另一边是香港楼市一路高歌，量价齐升的势头，连中介都直呼“夸张”。
很多人疑惑，同样经历过楼市下行，同样出台过救市政策，为什么香港能率先走出泥潭，甚至出现“加价抢房”的火热场景？不是香港有什么特殊光环，而是它踩中了三个最关键的节点，每一个都精准踩在了市场的脉搏上——超跌后的价值回归、政策的精准松绑、以及刚性需求的集中入场。这不是偶然的市场反弹，而是多重力量共振的必然结果，背后藏着最真实的楼市底层逻辑。
先看一组最直观的对比数据，高下立判。国家统计局2月13日发布的数据显示，2026年1月，全国70个大中城市商品住宅销售价格环比降幅总体收窄，一线城市二手房环比下降0.5%，降幅较上月收窄0.4个百分点，二、三线城市分别下降0.5%和0.6%，依旧处于探底阶段；新房市场同样低迷，一线、二线、三线城市新建商品住宅环比分别下降0.3%、0.3%、0.4%，仅二线城市降幅略有收窄。
而香港，早已走出了独立行情。香港特区政府土地注册处数据显示，2025年，香港整体楼宇买卖合约共80702宗，同比上升18.7%，为近4年最高水平；成交总值6142.77亿港元，同比上升15%。其中，住宅楼宇买卖登记共62832宗，总值5198.30亿港元，同比分别上升18.3%及14.4%，楼市复苏的力度肉眼可见。
房价方面，香港更是实现了历史性逆转。香港特区政府差饷物业估价署2026年1月28日公布的数据显示，2025年香港私人住宅售价指数同比上涨3.25%，为连降3年后首次反弹，这也是自2021年后香港房价首次实现年度上涨；私人住宅租金指数同比上升4.26%，连升3年，甚至创下历史新高。
事实上，香港房价的反弹早在2025年就已启动。追踪香港二手住宅楼价的中原城市领先指数（CCL）显示，香港二手住宅价格在2025年3月见底，5月开始逐步回升，截至2026年2月第二周，最新的CCL依旧呈现上升势头，环比上周上涨1.47%，环比上月上涨3.29%，上升趋势持续至今。中原集团创始人施永青在2025年11月更是给出了极为乐观的预测：香港楼价将在三年内突破2021年的高点，上涨行情能持续六年，从2025年一直涨到2031年，累计涨幅可能达到85%。
这份乐观，不是凭空而来，而是来自市场最真实的细节反馈，来自每一个买房人、中介、开发商的亲身经历。
一、不是暴涨，是超跌后的“报复性修复”
很多人看到香港楼市的上涨，就以为是“炒房”卷土重来，但真相是，这一轮上涨，本质上是一场超跌后的价值回归，是市场自发的修复行为。
从2021年9月的历史高点到2025年3月的谷底，香港住宅价格累计下跌约25%—30%，这个跌幅，已经超出了合理范围。尤其是香港最核心的中西区，作为聚集了国际投行、顶级高校的黄金地段，中环、上环都坐落于此，房价竟然也下跌了30%。
“其他地方跌35%可能还算合理，如果中西区这个地方都跌了30%，就跌得过多了。”2025年12月，买房客施连在香港大学附近购入了一套25平方米的次新住宅，总价700万港币，她直言，自己买房的核心逻辑，就是看到了中西区的“超跌”，认定这里有巨大的涨价空间。
这种超跌修复，在香港的郊区同样明显。靠近深圳的元朗区，是近十多年香港主要的新住宅供应来源之一，通勤至香港市区通常要40—60分钟，这里的购房者以自住为主，投资属性较弱，在楼市下行周期，房价跌得比核心区更狠。房产中介东宇观察到，元朗区的房价从2025年7月开始不断上升，进入2026年，买卖双方的地位彻底逆转。
“1月到现在都比较夸张，目前属于想买但没东西（房子）买，除非加价。”东宇对媒体表示，他手上有几位想买房的客户，甚至主动询问那些正在出租房屋的业主，愿不愿意卖房。即便回升了大半年，元朗区的房价依旧低于2021年的高位，“和2016年差不多”，这样的价格洼地，吸引了大量刚需入场。
最能体现市场热度的，是一个曾经滞销的小楼盘。四年前，这个楼盘刚开发时，怎么也卖不出去，开发商无奈之下，只能将楼盘改造成服务式公寓用于出租。2024年“撤辣”政策出台后，香港购房环境变得友好，开发商决定将楼盘“由租转卖”。香港买新房通常需要抽签，而这套楼盘的一套房源，买入价540万港币，四个月后以620万港币卖出，持有仅四个月，转手就净赚80万。
这样的赚钱效应，迅速点燃了市场情绪，但这并非投机炒作，而是超跌后市场价值的正常回归。要知道，从2019年之前的长期高位，到疫情后的持续下行，香港楼市经历了近四年的调整，下跌幅度已经足够充分，触底反弹，只是时间问题。
二、政策不“放水”，而是“精准松绑刚需”
香港楼市能率先回升，政策的推动功不可没，但不同于内地的“全面救市”，香港的政策更精准、更克制，没有盲目放水，而是精准瞄准刚需，降低入场门槛，让真正有购房需求的人能买得起房。
其中最关键的，就是2024年2月推出的“撤辣”政策。所谓“辣招”，是香港此前为了打击炒房推出的一系列额外印花税和限制措施，包括针对非本地买家的买家印花税、针对购买第二套房产的新住宅印花税等，这些措施在抑制炒房的同时，也误伤了刚需。而“撤辣”，就是全面取消这些限制措施，让楼市回归正常的供需逻辑。
“撤辣”带来的影响立竿见影。在此之前，内地买家若在香港购置房产，最高需承担30%的额外税务，一笔1000万港币的房子，光印花税就要多交300万。有买家表示，“撤辣”直接为自己省下了200多万的费用，这笔钱，足够覆盖首付的一部分，大大降低了入场门槛。
除了“撤辣”，减息效应也成为楼市回升的重要推手。香港实行与美元挂钩的货币制度，美联储进入降息周期后，香港按揭利率随之下行，目前香港房贷的实际年息约为3.25%，处于近五年低位。
更贴心的是，香港银行还普遍为贷款客户提供了配套措施，买房客户可以在贷款银行同时开立一个与按揭利率挂钩的存款账户，存入闲置资金后，可获得与按揭利率相同的存款利息，即3.25%，虽然这类账户设有一定的存款上限，但也进一步减轻了购房者的还贷压力。
2025年初，香港还进一步优化了印花税政策，将征收100港元印花税的物业价值上限由300万港元提高至400万港元。在此之前，400万港元总价的物业，按1.5%的印花税计算，税费约6万港元，调整后仅需缴纳100港元，对于刚需购房者来说，又是一笔不小的优惠。
“每一个环节都在鼓励你去买房贷款。”一位香港购房者坦言，如今的香港，是一座鼓励资产流动的城市，政策没有搞“大水漫灌”，而是精准对接刚需，降低入场成本，让有需求的人能顺利入场，这也正是香港楼市能快速复苏的核心原因之一。
而对于购房者来说，最有吸引力的，还是一笔清晰的“经济账”。尽管过去数年香港房价在下跌，但房租却在持续上涨，租售比持续改善，足以让房东用租金覆盖房贷。施连购入的25平方米小公寓，每月租金可达24000港币，与房贷月供完全持平，她每年只需额外支付五六万港币的管理费，就能持有一套房产，“我觉得是非常划算的”。
供需关系的变化，更是为房价上涨提供了支撑。过去数年，由于香港房地产市场不景气，开发商大幅减少囤地和新盘开发，2025年香港新房成交突破2万宗，创下自2004年以来的21年新高，供需失衡的苗头已经显现，业内预计，未来两三年香港新房供应将持续紧张，这也进一步坚定了购房者的入场信心。
三、内地买家不是“炒房”，是“刚需入场”撑起半边天
这一轮香港楼市的回升，还有一个被很多人忽略的关键因素——内地买家的大批涌入。但不同于以往的“炒房团”，这一轮的内地买家，大多是刚需群体，他们的入场，不是为了投机，而是为了居住、为了子女教育、为了资产配置，正是这些刚需，撑起了香港楼市的半边天。
美联物业研究中心结合土地注册处资料分析，以买家姓名的英文拼音识别，2025年内地买家在香港一二手住宅市场的注册量共13906宗，比2024年的12190宗增长14.1%；涉及金额1379亿港元，较去年同比上升3.8%，宗数与金额都创下历史新高。结合香港2025年住宅楼宇买卖登记62832宗的数据计算，香港每4-5套卖出的住宅中，就有1套是被内地买家购买的。
施连在两个多月的看房过程中，注意到了大量内地买家，她将这些买家分为两类，每一类都带着明确的刚需属性。
第一类，是通过各类人才引进计划来到香港的内地精英。2022年香港推出“高才通计划”以来，各项人才入境计划累计收到逾57万宗申请，批出近40万宗，其中有26万名人才携家人抵港。其中，高才通计划已超12万人才获批，约占总获批人才的30%，这些人才的平均年龄中位数是35岁，逾七成为40岁或以下，他们大多是高学历、高收入群体，来到香港后，有强烈的居住需求，无论是租赁还是购买，都为香港楼市注入了强劲动力。广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉曾表示：“这产生了巨大的住房需求，无论租赁还是购买。”
第二类，是为子女求学布局的内地家长。自2024/25学年起，香港政府将八所公立大学的非本地生招生上限从20%提升到40%，为扩大招生规模创造了空间，内地学子赴港求学的数量大幅增加。扩招直接推高了高校周围的租金，施连举例说，自己购入的同类户型，如今即便处在淡季，租金也已高于上一年旺季的水平。
当租金越来越高，甚至与买下这套房子的房贷持平时，内地家长们算了一笔账：与其每年支付高昂租金，不如拿出三成首付，直接买下一套房子供孩子居住，既解决了孩子的居住问题，又能作为资产配置，一举两得。会德丰地产副主席兼常务董事黄光耀透露，邻近香港西九龙高铁站的临海豪宅项目维港汇最受内地买家欢迎，后者占比约四成。
市场情绪的变化，也体现在议价空间的转变上。2025年12月，施连购入房产时，还能成功杀价80万港币，“当时房价刚刚开始涨，很多房东被套在山顶，只要少亏一点就愿意出手”。但仅仅两个月后，市场就发生了翻天覆地的变化。东宇表示，现在不少业主开始主动抬价，少则几万，多则几十万，曾经的买方市场，已彻底转变为卖方市场。
值得一提的是，香港楼市的回升，还离不开财富效应的推动。2025年，香港股市迎来强劲反弹，恒生指数全年涨幅超过20%，香港重新夺回全球IPO集资额首位，金融行业就业者收入大幅回升。“楼市下行那几年，股市也特别惨，大家心情都很低落。”施连坦言，“现在股市变好，地产也稳住了，慢慢地，大家的情绪都上来了。”这种信心的恢复，进一步推动了楼市的升温。
#AIGC看热点第一季#2026年开年的楼市分化，从来不是香港“特殊”，而是它精准踩中了超跌修复、政策松绑、刚需入场三个关键节点。香港的楼市回升，不是投机炒作的结果，而是市场规律、政策引导、需求支撑共同作用的必然，它用最真实的细节和数据，展现了楼市复苏的底层逻辑——只有真正尊重市场规律，精准对接刚需，才能让楼市真正走出低迷。
数据来源/出处
1. 国家统计局：2026年1月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况（2026-02-13）
2. 香港特区政府土地注册处：二○二五年全年度统计数字（2026-01-06）；2025年住宅楼宇买卖登记数据（2026-02-26）
3. 香港特区政府差饷物业估价署：2025年香港私人住宅售价指数及租金指数（2026-01-28）
4. 中原地产：中原城市领先指数（CCL）2026年2月第二周数据（2026-02-22）；2025年香港新房成交数据（2025-12-31）
5. 美联物业研究中心：2025年内地买家在香港住宅市场注册量统计（2026-01-09）
6. 香港劳工及福利局：香港各项人才入境计划最新获批数据（2025-12-31）
7. 中原集团：施永青关于香港楼价走势的预测（2025-11-24）
8. 每日经济新闻：2025年香港楼市复苏相关报道（2025-12-31）
9. 中国新闻网：2025年香港私人住宅售价指数同比上涨3.25%相关报道（2026-01-28）
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发表于 2026-3-13 14:21
