|
|
这一进入10月，秋天的凉意算是彻底感受到了。
跟这天气一样凉的，我看还有咱们的楼市。
中指研究院刚出的9月份百城房价数据，我仔细瞅了瞅，别的先不说，就这二手房价格，那真是一路向下，刹都刹不住。
具体来看，9月份全国百城二手住宅的平均单价是13381元/平方米，环比上个月又跌了0.74%，同比去年的跌幅更是达到了7.38%。
这数据一摆，明眼人都能看出来，二手房市场现在是妥妥的“以价换量”，业主们想卖房，不割点肉怕是难成交。
而且，这已经是二手房价格连续第41个月下跌了，整整三年多，这趋势，确实有点猛。
01、一线城市也扛不住了，“补跌”行情有点狠
要说最让人感慨的，还得是一线城市。以前总觉得一线城市是“房价永动机”，再怎么样也能稳得住，现在看，神话也在破灭。
9月份，一线城市二手房价格环比整体下降了0.6%，而且降幅比8月份还扩大了那么一丢丢。咱们掰开揉碎了看：
北京：环比下降0.6%
上海：环比下降0.48%
广州：环比下降0.97%
深圳：环比下降0.5%
看见没，没有一个能独善其身的。尤其是广州，跌幅接近1%，这在一线城市里算是相当扎眼了。
其实回想一下，去年9月那波大的政策松绑之后，去年四季度到今年一季度，一线城市确实有过一小波回暖，成交量上来了，价格也反弹了一点。
当时要是果断出手卖房的，现在回头看，真算是卖在了相对的高点。
可惜，基本面和不给力的投资预期，终究是拖了后腿。进入二季度，一线城市的房价就又掉头向下了，而且这跌幅是越跌越快，形成了一种“补跌”行情。
为啥叫“补跌”？意思就是，之前靠着光环硬撑，现在撑不住了，得把之前少跌的给补上。
02、挂牌量激增，业主们是真急了
光看价格可能还不够直观，咱们再看看市场的另一个关键指标——挂牌量。房子挂出来卖的多了，说明啥？说明想卖房的人多了，业主的心态急了。
根据克而瑞的数据，就拿8月份单月来说：
北京：新增挂牌接近1.8万套，比去年同期增长了33%；
上海：新增1.55万套，环比增长16%，同比增长高达51%；
深圳：新增5989套，同比增长94%，这个增幅在一线城市里是最猛的。
大家想想，市场上突然多了这么多房子跟你竞争，你想把自己的房子卖出去，除了在价格上做出更大的让步，还有别的更好、更快的办法吗？
所以，高挂牌量直接导致了竞争白热化，房价跌幅扩大也就在所难免。这么看，一线城市的二手房价格，短期内想稳住，难度不是一般的大。
这也印证了我们之前反复提到的一个观点：每一次大的政策松绑，对于很多房东来说，其实都是一个难得的“出售窗口期”。
机会稍纵即逝，过去了，可能就再难遇到那样的价格和成交速度了。
03、二线跌势加深，三四线也并非好转
看完成一线城市，咱们再把目光放宽一点。9月份，二线城市二手房价格环比下降了0.87%，降幅也比上个月略有扩大。
而三四线代表城市呢，环比下降了0.68%，降幅倒是收窄了0.1个百分点。
这数据一对比，就很有意思了。为啥一二线跌得更狠，三四线反而好像“跌不动了”？
我分析，原因主要有两点：
第一，一二线城市过去的房价泡沫，相对来说比三四线要大。当市场下行时，泡沫大的地方，受到的冲击自然就更明显，这叫“爬得高，摔得狠”。
第二，现在“好房子”的概念在一二线城市更盛行。那些得房率高、容积率低的新一代改善型产品，对老破小、设计落后的二手房形成了降维打击，加速了后者价格的下跌。
那是不是说三四线城市的情况就好转了呢？千万别这么想！ 对于很多三四线城市和县城来说，眼下最要命的可能已经不是价格下跌，而是流动性几乎枯竭——房子根本卖不掉，有价无市成了常态。
跌幅收窄，有时候只是因为价格已经跌到了一个非常低的平台，跌无可跌了而已。
04、松绑政策是为托底，而非推高
聊到这儿，大家应该能感觉到，现在房地产市场的问题，是一个整体性、综合性的难题。
从一线到三四线，各有各的难处。正因为如此，指望一两次松绑政策就能让市场V型反转，重回过去那种普涨行情，基本是不可能的。
我们现在看到的、以及未来可能还会看到的各种鼓励政策，它们的核心目的，更多的是在为楼市托底，防止出现硬着陆的风险，从而为整体经济基本面的复苏争取宝贵的时间。
而不是、也不再是为了推高房价。
这一点理解至关重要。很多人一看到政策松绑，潜意识里就认为房价又要大涨了。
但时代变了，在城镇化放缓、人口出现负增长的大背景下，支撑房价长期上涨的核心动力，已经从过去的政策刺激，转向了扎实的经济发展和居民的收入预期。
所以，总结一下就是：政策是在争取时间，而不是直接给房价打强心针。 咱们普通人在做决策时，一定要认清这个大势。
|
本帖子中包含更多资源
您需要 登录 才可以下载或查看，没有帐号？立即注册
x
|
发表于 2025-10-11 12:44
