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同样是成都的房子，差距真的能大到让人咋舌吗？一边是锦江区新房均价冲到 35302 元 /㎡，开发商还在抢地；一边是青白江房价跌到 4866 元 /㎡，全款让利 30 万都没人接。2025 年这波楼市分化，到底藏着什么门道？
说实话，核心区的热度真的超出预期。天府新区麓湖板块 140㎡的房子，安居客 9 月 28 日的挂牌价都到 47200 元 /㎡了，比上半年又涨了一截。就连成华区万年场地块，龙湖拿下的楼面价都要 15800 元 /㎡，更别说锦江区柳江街道那块地，直接拍出 41200 元 /㎡的天价。这背后其实是供应在收缩，2025 年全市计划供房比去年少了 2.7 万套，核心区库存去化周期最短才 5 个多月。
远郊的日子却让人揪心。青白江的新房成交价根本不是传闻里的 6000 元 /㎡，安居客 9 月 30 日的记录显示，当地某公寓实际才卖 4950 元 /㎡，整个区域均价就 4866 元 /㎡左右。更麻烦的是库存，去化周期超 30 个月，开发商资金链风险陡增，烂尾的担忧不是空穴来风。租金回报率也惨，跌破 1.5%，投资这里简直是给自己挖坑。
二手房市场的撕裂感更明显。2025 年 1-9 月，90㎡以下小户型成交占比 52%，天府新区这类房子占比都过半了，刚需确实是主力。但高新、锦江的次新房议价空间才 5%-8%，远郊那些 20 年房龄的老房子，挂牌价降了还得再让点，金牛区一套 89㎡的从 200 万降到 130 万，照样卖不动。这就是现实，好房子不愁卖，差房子没人要。
说到成交量，1-9 月新房卖了 65000 余套，同比涨 8%，但头部区域快到 7000 套，尾部的连 200 套都不到。改善型需求也在冒头，120㎡以上户型占比 32%，天府新区更是达到 33.6%。不过我最近陪朋友看房发现个有意思的点：改善族只认现房，规划中的配套根本打动不了他们，毕竟谁也不想踩坑。
为什么会分化成这样？政策其实也在推波助澜。2025 年 7 月那 17 条新政取消了部分限售，本想刺激需求，结果二手房挂牌量直接突破 27 万套，非核心区更难了。刚需这边更纠结，主城新房门槛高，远郊又怕通勤 —— 青白江到主城 1.5 小时，地铁 S13 线还没获批，谁敢赌？
土地市场的信号最真实。主城 5 区供地只占 29.2%，开发商不抢才怪；远郊供地占 80%，却频频流拍，今年都三宗了。库存压力也差太多，锦江区才 5.36 个月，青白江却超 30 个月，新津有的盘首付 5 万就能上车，可购房者还是犹豫。
说到底，成都楼市早不是闭眼买的时代了。核心区靠稀缺性抗跌，但 3 万多的单价普通人够不着；远郊便宜，却可能砸手里。尤其是二圈层边缘的期房，真的要慎选，烂尾风险太高。
现在新政刚出，有人说这是入场机会，有人骂是接盘陷阱。你觉得当下在成都买房，该顶着压力冲核心区的 “安全牌”，还是赌远郊的 “政策红利”？毕竟月供超过收入 50% 的压力，可不是谁都扛得住的。
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发表于 2025-10-11 12:51
