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其实，这是老话题了，但是部分粉丝反复咨询老杨。
因为，这涉及到很多人要下决断：当前是不是要把房子卖掉？
如果还要跌很久、跌很多，当前决定卖掉就是最优选择。
但预测房价这档事，是非常复杂、非常困难的。
今天，我只从一个视角，即国际上房价泡沫破灭之后的跌幅和持续时间，来做对比性分析。
全球房价泡沫破灭后跌五年
纵观全球，过去上百年，全球房地产泡沫破裂的案例并不算少，应有20个左右。如果算上一国内的地区性泡沫破灭，那就更多了。
当然，这些案例主要发生在发达国家，因为只有西方发达国家才有成熟的房地产市场。
另外，发达国家经济发展水平较高，人口增速放缓，房地产市场趋于成熟并走向饱和，在某些外部因素（比如货币超级宽松）的背景下，容易产生泡沫。
而发展中国家经济增速较高，城镇化水平较低，人口还在正增长，住房依然比较短缺，一般不太容易滋生房地产泡沫，也就较少出现泡沫破裂的情况。
不过，西方国家（也包含亚洲和拉美的部分国家）中，有些国家由于经济体量小，它们的经历和经验对于研究中国房地产泡沫破裂后的房价走势，借鉴意义并不大。
无论国内研究者还是国外投行，通常会以美国和日本两个案例为参考，来研究中国房地产市场。
从全球 20 个房价泡沫破灭的案例来看，总体而言，房价下跌 30% 左右、持续下跌五年左右，是较为普遍的特征。
日本房价跌超六成原因复杂
其中，日本 1991 年房价泡沫破裂后，房价持续下跌了 18 年，累计跌幅在 60% 到 70% 。
无论是下跌时长还是跌幅，都非常显著，但这一案例在国际上较为特殊，并不能作为研究中国的重要参考。
而且日本在长达 18 年的下跌过程中，还遭遇了两次外部危机：一次是 1998 年的东亚金融危机，另一次是 2008 年的国际金融危机。
这两次外部冲击拉长了日本房价的下跌时间，也额外加大了跌幅。若没有这两次外部冲击，日本房价不会下跌 18 年，跌幅也不会达到 60% 到 70%。
美国房价下跌超三成
美国房价泡沫破裂，主要指次贷危机发生后：
2005 年下半年开始，房价震荡小跌；
2007 年次贷危机爆发；
2008 年升级为国际金融危机，房价跌幅扩大；
2009 年继续下跌；
2010 年和 2011 年跌幅缩小。
累计下来，房价共下跌了五年多，总跌幅约 35%。
美国这一次泡沫破裂后的走势特征，比较接近国际总体经验——房价上半段跌得比较快，下半段跌得比较慢。
中国房价跌得更急更快
目前，我国房价下跌已经持续四年，累计跌幅约 40%。
相比日本，我国房价下跌速度其实更快 —— 日本 18 年累计下跌 70% 左右，而我国仅用四年就跌了 40%。
同时，我国房价下跌四年，其跌幅已超过当前美国连跌六年的总跌幅。
另外，还有一个参考指标：新房建设量。
日本房价下跌 20 年后，住宅建设量相比历史高峰下跌了 50% 左右。
而我国仅用了五六年时间，新房建设量就已下跌 60%。
这其实反映出中国市场的一个特征：
在很多领域都存在 “一哄而上、一哄而散” 的现象。
在 2016 年到 2021 年我国房价大涨期间，全国房价累计涨幅超过了日本 1986 年到 1991 年的房价涨幅。
相应地，在泡沫破裂之后，我国房价下跌速度也明显快于日本。
按照这样的下跌速度，我国房价连续下跌 18 年，甚至下跌更久的概率非常小，连续下跌五年到七年的概率相对较大。
通过这类国际对比研究可以发现：
我国房价下跌的 “上半段”，很可能已经过去；接下来跌幅会缩小，跌势会放缓。
虽然目前中国楼市仍在往下探，房价跌幅还不小，甚至可以说现在是 “最黑暗的时候”，但未来不管还需要一年、两年甚至三年时间，只要房价逐步降低，本轮泡沫出清完成。
我们的悲观心态就应该慢慢调整，从非常悲观，逐渐变得不那么悲观，直到最终转变为谨慎乐观。
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发表于 2025-10-11 13:00
