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中国房地产市场正经历显著的价值重估，核心城市房价下行态势已形成普遍特征。
北京海淀区小南庄一套 59 平米房屋，2021 年成交价格为 710 万元，至 2025 年 9 月成交价格降至 340 万元，四年间降幅达 52%；昌平区华龙苑南里 75 平米两居室从 392 万元跌至 180 万元，降幅 54%；朝阳区金域华府三期 117 平米三居室在 5 个月内减少 155 万元市值，从 800 万元降至 645 万元。
多位房产中介表示，部分老破小房源价格已回落至 2013 年水平，意味着过去十余年的价格涨幅基本归零。国家统计局数据显示，2025 年 1-8 月全国房地产开发投资同比下降 12.9%，创下近十年以来的最低值。
新一线城市市场同样承受较大压力。成都青羊区西派宸樾 375 平米大户型跃层，价格从 1250 万元下调至 1100 万元，绝对值减少 150 万元，降幅 12%；中铁建西派城 B 区 135 平米房源从 450 万元跌至 375 万元，降幅 16.7%。
9 月成都新房均价为 16238.89 元 /㎡，同比下跌 6.24%，远郊区域房东为促成交易，普遍采取 8%-10% 的降价幅度，但成交依然困难。
上海市场则出现 “工抵房” 集中入市现象，临港中建玖海云天项目 9 月推出的工抵房，单价从 2.1 万 /㎡降至 1.6 万 /㎡，降幅 23.8%，这一现象被业内解读为开发商缓解资金压力的信号。此外，浦东一套学区房挂牌半年内累计降价 12 次仍未成交，9 月前两周上海二手房成交量环比下降 5%，挂牌价同比下跌 7.13%。
当前房地产市场呈现出显著的分化特征，核心区域与非核心区域、不同产品类型之间的差异尤为突出。上海内环、深圳南山等核心地段房价保持相对稳定，而北京北四环老破小、成都龙泉驿等非核心区域及远郊房源价格跌幅显著。产品维度上，上海壹号院等高端住宅去化率可超过 90%，但别墅与商办类产品流通性持续低迷。
政策层面的效果呈现分化，北京五环外限购松绑后，大兴西红门等楼盘到访量实现翻倍增长，但实际去化率不足 40%；广西在 2025 年 “金九银十” 期间推出总额 1.2 亿元的购房补贴，通过云闪付 APP 受理申请，然而市场反应平淡。上海新政实施后，定金成交量虽增长 63%，但二手房价格仍环比下跌 1%，反映出政策对市场的拉动作用尚未完全显现。
对于当前市场是否具备入市条件，业内专家存在明显分歧。乐观派认为 2025 年房价有望回升，主要依据包括土地供应收紧、政策持续支持、资金流入房地产领域、房企债务危机缓解及宏观经济增长等因素。马云在 2025 年 3 月的内部讲话中提及，“房子是用来住的，不是用来炒的” 定位不变，刚需与改善性需求群体当下或可考虑入市；严跃进则指出政策调整降低了购房成本，上海、杭州 8 月新房价格已逆势上涨 0.4%，成为市场回暖的信号。
悲观派则强调房地产市场将呈现三大趋势：回归居住属性带动房价下行、房产流通性减弱、租房需求对购房需求形成替代。首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长赵秀池表示，需通过 “金九银十” 的成交表现验证政策效果，目前 70 个大中城市中仅 1 个城市二手房价格上涨，其余 69 个城市均处于下跌状态，市场尚未出现全面企稳迹象。
尽管多地已出台公积金提额、住房 “以旧换新” 等救市政策，但市场面临的结构性问题仍较突出，三四线城市商品房库存去化周期超过 36 个月，库存压力处于高位。全国房地产开发投资的持续下滑，使得开发商即便采取降价促销策略，资金回笼效率仍未明显改善，行业资金链紧张局面尚未根本缓解。
从需求端看，购房者观望情绪浓厚，核心区改善型需求与远郊刚需的市场表现形成鲜明对比。值得注意的是，“国家队” 已开始进场收储房源用于建设保障房，珠海等城市正推进科技智能住宅项目，城市更新也被视为行业转型的重要方向。
从市场实际案例来看，深圳宝安区一套豪宅直降 4300 万元抛售，南京河西某豪宅降价 30% 引发老业主维权，广州某楼盘单价从 4.3 万 /㎡跌至 1.7 万 /㎡，这些案例均反映出当前楼市价值重估的深度与广度。对于刚需群体而言，核心区房源的相对稳定性与远郊房源的价格优势如何权衡，成为当前市场关注的焦点。
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发表于 2025-10-11 13:08
