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房价跌回 2015？别傻了 —— 但温州这类城市已跌近两成。早上吃面时，老板端着碗叹气：“再降也回不到 2015 年喽，那时候一万块能买主城边套两居，现在同地段土拍价就快摸到八千了。”
这话听完我愣了愣， 8 月的报告显示，2025 年 1-8 月 300 城宅地成交面积降了 7.0%，可一二线城市宅地溢价率反倒超 10%。成都天府新区 2025 年 2 月拍的地，楼面价 1.1 万元 /㎡，2015 年同地方才 3500 元 /㎡，涨了 214%。这涨幅真的超出不少人的预期。房价确实在跌，可真想一夜退回十年前，恐怕只是幻想。
说到成本这事儿，开发商其实也挺无奈的。2015 年全国宅地楼面价还不到 3000 元 / 平，现在核心城市的地根本降不下来。国家统计局 9 月数据显示，钢材价格从 2015 年的 3000 元 / 吨涨到了 4600 元 / 吨，人工成本也涨了不少，算下来建安成本比十年前高了 55%。再加上税费、贷款利息，一套普通住宅的成本底线早破万了。
深圳天鹅湖花园二期 4 月有套法拍房，15 万元 /㎡成交，看着比高峰时便宜，可 2015 年这小区才卖 6.8 万 /㎡，还是涨了一倍多。这笔账算下来，开发商就算想降价也没多少空间。
聊起需求变化，购房者的心态其实很明显。城镇化还在推进，人都往核心城市挤。中指院数据说，2025 年 1-8 月 30 个重点城市 120-144 平米的改善房成交占比第一次超 30%，北京、成都的改善盘去化率都过 70% 了。
杭州上城滨江新苑 9 月均价 36967 元 /㎡，环比就降了 0.12%，但比 2015 年同地段还是涨了 1.5 倍，现在在售的 20 套房源，问的人还不少。以前大家只求 “有房住”，现在都想要学区好、物业好的，这类房子自然抗跌。
收入和利率这两块，其实悄悄给房价托了底。2025 年一季度长沙城镇居民收入涨了 4.3%，工资性收入涨 4.8%，全国数据虽没更新，但涨的趋势不会变。更关键的是房贷利率，9 月 22 日央行公布的 5 年期 LPR 是 3.5%，银行再给点优惠，百城首套利率能低到 3.2%。同样贷 100 万，2015 年要还 5772 元 / 月，现在才 4352 元，每月少还 1420 元。说实话，购买力确实比以前强了。
但话说回来，市场分化得也太离谱了。三四线城市二手房要卖 30 多个月才能清完，温州、嘉兴这些地方，房价同比都跌了 16% 以上，可杭州钱江新城、成都天府新区的房子，6-8 个月就卖光了。深圳 4 月法拍房挂拍量环比涨 64%，可成交率才 22.6%，大多是起拍价太高流拍，不是真的崩了。这些数据更像情绪放大镜，真决定房价的还是局部的供需和成本。
杭州房东可能降 20 万卖房，可这钱放 2015 年，连块地都买不到。深圳刚需现在买房，月供压力比十年前还小，这就是核心城市的底气。那些盼着房价普跌回 2015 的人，不妨想想：那时候全国平均工资才 3000 多块，现在你的收入还愿意回去吗？
同样是买房，有人捡漏核心区，有人被套三四线 —— 未来五年，是 “核心更贵” 还是 “普跌到来”？来评论区聊聊你的看法！
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发表于 2025-10-11 13:30
