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2026年开年，北京二手房日均成交超500套，上海库存连降9个月，深圳二手房录得量创近10个月新高……这些光鲜数据刷屏的同时，一线城市房价环比仍下降0.6%-1.4%。 表面繁荣下，房价可能仍在“偷偷跌”。
当您看到中介朋友圈连夜加班签合同的视频、媒体大肆报道“创五年新高”时，是否也曾心跳加速，以为错过了抄底最佳时机？ 但您可曾想过，这场看似火热的“开门红”，或许只是市场精心编排的一场幻觉？ 今天，我们就来撕开表象，看看成交量暴增背后的价格暗流。
2026年1月，北京二手房网签量达15082套，连续3个月站稳1.4万套关口，同比增幅超20%。 上海二手房网签量22834套，同比涨幅26.1%，创下近五年同期新高。 深圳全市新建商品房及二手住宅累计网签突破1万套，二手房网签同比增长25%，环比增7%。
政策红利是这波行情最直接的推手。 2026年1月起，个人销售住房增值税优惠落地、公积金贷款利率下调0.25个百分点，换房个税退税政策延续至2027年底。 2月以来，厦门全面取消限售，天津上调公积金贷款额度至144万，上海在浦东、静安、徐汇启动二手房收购试点。
但您若细看成交结构，会发现热浪高度集中在“300万-500万”的刚需段。 90平米以下小户型成交环比涨12%，而120平米以上改善盘业主需降价20%才能出手。 北京一名中介透露：“现在卖房的，多是前几年高利率站岗的人，急着卖房还债；买房的则是憋了3年的刚需，赌政策底就是市场底。 ”
国家统计局数据显示，2025年12月商品住宅销售价格同比降幅继续扩大，一线城市二手住宅销售价格同比下降7.0%，降幅比上月扩大1.2个百分点。 其中，北京、上海、广州和深圳分别下降8.5%、6.1%、7.8%和5.4%。 北京二手住宅销售价格同比已连续27个月报跌；上海二手住宅自2023年7月以来已连跌30个月；广州与深圳的二手住宅销售价格同比下跌时间更长。
成交量放大而价格疲软的背后，是典型的“以价换量”逻辑。 在股票市场中，牛市末期常出现“放量下跌”，这是资金出逃、卖方抛售的表现。 房地产市场亦是如此，二手房成交放大的背后，可能有三种逻辑：一是政策刺激下的刚需释放，二是业主降价抛售导致的“以价换量”，三是置换需求带动的链条式成交。 当前市场呈现第二种逻辑主导。
2025年4月以后的市场，部分城市也曾出现二手房成交放大，但伴随的是房价环比跌幅进一步扩大，最终开启了新一轮调整。 这印证了脱离价格的成交量，就是没有意义的“伪信号”。 2026年1月全国二手住宅挂牌价环比降幅收窄至-0.7%，而此前半年的月环比跌幅基本保持在-1.3%左右。 但跌幅收窄不等于止跌回升。
市场分化格局极其明显。 一线城市和强二线城市（如杭州、成都）因人口流入和产业支撑，库存去化周期已降至15个月健康线；而多数三四线城市库存周期高达40.3个月，部分区域房价已实际跌回10年前水平。 上海核心城区小户型、北京西城海淀配套房、深圳龙岗宝安刚需房，这些板块的成交放大伴随价格平稳；但非核心城市、远郊板块的成交放大，多是“以价换量”，房价缺乏支撑。
二手房挂牌量的变化揭示卖家心态。 上海二手房挂牌量自2025年5月连续9个月回落，狭义挂牌量降至8.9万套，较2025年4月12.0万套的峰值减少3.1万套。 北京、南京、厦门、天津等城市二手房挂牌量也回落较快。 值得注意的是，二手房挂牌量的下降不一定需要成交的改善，也可以是卖家的主动撤牌。 2025年5月以来，上海某头部中介下架房源里超过60%是卖家主动撤牌。
租金回报率和房价收入比等长期指标显示市场接近估值底部。 2025年12月百城租金回报率已回升至2.39%，接近2.6%的公积金贷款利率。 北京、上海、广州、深圳按照成交总价中位数计算的房价收入比分别为10.8、9.0、6.1和12.3，低于纽约的15.8，接近东京、柏林的11.9、10.6。 但房价收入比回归合理区间不代表价格立即反弹。
当前市场回暖带有明显的结构性特征。 上海1月二手房成交中，低总价房源（300万以下）占比高达64.8%，远郊地铁沿线、次新房、学区房热销，议价空间收窄至10%以内。 但高端改善型房源仍冷清，1000万以上占比不足5%。 这种“刚需热、改善冷”的格局，反映出市场回暖的基础并不牢固。
您若观察供需关系，会发现买方市场格局未变。 上海二手房总挂牌量达329459笔，虽然较前日下降865笔，但同比去年上涨15369笔。 2026年2月上海二手房套均面积86.22㎡，平均单价3.43万元，套均价格295.83万元。 这些数据表明，市场供应充足，买家仍有议价空间。
政策刺激与市场自发性力量在博弈。 与以往几轮市场阶段性回暖不同，本轮房价跌幅放缓的背后，并未出现地产优化政策的身影，反而由市场自发的力量推动。 核心城市住房总需求已于2025年企稳，2025年40城新房和二手房住宅销售总面积约为3.88亿平方米，和2024年的3.93亿平方米基本持平。 但总需求企稳不等于价格企稳。
您若对比新房与二手房市场，会发现“跷跷板”效应明显。 2025年12月，房企年末冲量，重点城市优质项目入市增加，40城新房住宅日均销售面积回升至65.5万平方米，环比增长43.1%。 但2026年1月，新房市场重回“淡季模式”，由于二手房价格调整已较为充分，相较于“老现房”更有竞争力，因此年初以来二手房成交持续放量，而新房销量相对乏力。
回顾2025年的市场，部分城市也曾出现二手房成交放大，但伴随的是房价环比跌幅进一步扩大。 这表明在房地产市场下行周期中，成交量放大可能是调整加剧的预警，而非止跌信号。 当前市场环境下，业主降价抛售是成交放大的主要驱动力，而非买方主动入场。
您若分析购房者构成，会发现以刚需和急售业主为主。 58安居客线上数据显示，低总价房源的供给比例达51%，对应流量比例更高，意味着低总价房源不仅是市场供给的主力，更能精准吸引刚需群体，尤其是首次购房的年轻家庭。 同时，部分高净值人群开始将资金转向房地产，进行长线投资。 但这种投资需求占比仍低。
市场呈现“量升价跌”的组合，这是典型的“以价换量”信号。 这种组合说明成交放大的核心是业主降价抛售，而非买方主动入场，此时市场调整并未结束，反而可能开启新一轮下行。 比如2025年部分城市的成交放大，以及当前部分非核心板块的市场，虽有成交，但房价依旧低迷。
您若观察一线城市内部，分化同样明显。 北京西城、海淀等优质教育资源片区成交热度持续走高，而远郊区域去化缓慢。 上海内环内部分楼盘价格企稳，但外环外区域价格仍阴跌。 这种分化说明购房需求聚焦核心资产，非核心资产流动性下降。
当前市场环境下，二手房成交放大的可持续性存疑。 2026年2月上海二手房日均成交714套，较1月的22834套下降16400套。 北京2月二手房预计成交14493套，环比下降3%。 这种短期波动表明市场基础不牢固。
您若对比国际经验，会发现当前房价累计跌幅已超过海外多数国家的房地产下行周期。 全国二手住宅挂牌均价和成交均价较2021年7月的历史峰值分别下降37.0%和40.5%。 美国次贷危机期间房价的累计跌幅为32.5%，下跌持续近4年；日本1991年房地产泡沫破裂到2009年房地产市场筑底期间，房价累计跌幅为46.5%，下跌周期长达18年。 但各国情况不可简单类比。
市场预期管理至关重要。 当市场对未来价格长期下行的预期发生扭转，刚改需求的最优解将由租房转向购房，以估值底部的价格锁定未来三十年的居住成本。 但目前全国租金价格尚未止跌。 2025年四季度以来，中指研究院统计的50城住宅租赁价格指数环比跌幅有所走阔。
您若分析居民杠杆水平，会发现购房意愿仍低。 央行问卷调查显示，2025年四季度居民“更多储蓄”占比达58.7%，创近三年新高，而“购房意愿”指数仅为16.3%。 2025年居民中长期贷款增速仍为负值，意味着大多数人仍不敢加杠杆。 这种谨慎心态制约市场回暖。
政策刺激与市场实际表现之间存在温差。 尽管政策工具箱几乎全开：北京取消普宅标准、上海公积金异地互认、深圳推广“带押过户”……一套组合拳下来，首付门槛降到近十年最低。 但热销盘的背后，是房企的“断腕求生”。 国家统计局数据显示，2025年全国商品房销售额下降12.6%，开发商只能用“以价换量”回血。
您若观察土地市场，会发现冷热不均。 2026年首轮土拍，杭州钱江新城地块溢价率冲上5%，但三四线城市土地流拍率仍超30%。 这种土地市场的分化，预示未来房价走势将继续分化。 核心城市核心地块仍有溢价能力，但非核心城市土地市场低迷。
当前市场环境下，购房决策需极度谨慎。 一位温州投资客去年抛售了沈阳、惠州的三套房产，只保留上海前滩的公寓：“非核心资产就像贬值货币，留得越久亏得越狠。 ” 北京二手房挂牌量同比增15%，但成交周期从45天拉长到60天。 这表明劣质资产的退出成本正在升高。
您若分析房价收入比，会发现可负担性改善。 成都、重庆、天津、武汉等城市的房价收入比分别为5.5、5.9、5.0、4.4，也处于国际上3-6倍的合理区间。 而去年同期多数城市房价收入比的绝对水平较合理区间仍有差距。 但这种改善不等于购买力立即释放。
市场呈现“金三银四”前的预热特征。 每年年底房价跌幅均明显收窄，并于次年3-4月开启新一轮下跌周期。 这背后的原因是临近春节卖家观望情绪增加，在“与其主动降价不如等待‘金三银四’行情”的心态下，房价跌速往往放缓。 但这也导致二手房挂牌量在3、4月快速上升，供需失衡往往导致4月之后房价跌幅再度走阔。
您若对比不同能级城市，会发现复苏步伐不一。 二、三线城市中，大连、南宁、扬州、江门、衢州等城市的住宅销售总面积在2025年实现了止跌回升，同比增速分别为42.5%、3.2%、11.6%、44.1%、7.5%。 但多数三四线城市成交依旧低迷。 这种分化格局预示未来市场将延续分化走势。
当前市场环境下，成交量暴增是多重因素叠加结果。 马年的春节来得更晚一些，这为去年底向好行情走势的延续创造了良好条件。 在惯性作用下，二手房市场的刚性和改善需求有序释放。 同时，随着供需关系的重大变化，房价已连续数十个月处于回落的通道中，置业成本逐渐降到大家预期的范围内。 但这种成本下降可能尚未见底。
您若观察消费者行为，会发现“买涨不买跌”心态转变。 58安居客此前在线进行的一项问卷调查显示，在收到的近千分有效样本中，明确表示2026年将买房的用户，占比达34.61%，超过了观望用户的规模。 但这种意愿能否转化为实际购买力，取决于收入预期改善。
市场呈现“L”型底部特征。 上海二手房市场从2022-2024年的深度下行，到2025年政策松绑+价格筑底，再到2026年1月惯性+分化加剧，形成了一条从“深度调整”到“结构性企稳”的路径。 但这种企稳是结构性的，非普涨性的。 低总价刚需独立行情持久（占比64.8%），高端改善型仍冷清（1000万以上占比\u003C5%）。
您若分析房贷利率，会发现处于历史低位。 去年四季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率已降至3.06%。 不论是刚需置业，还是资产配置需求，现在重点城市的上车成本已然处于一个较低的位置。 但这种低利率环境可能随着经济复苏而改变。
当前市场环境下，舆论热度与实际温度存在落差。 媒体大量报道“二手房成交暴增”，但多数人都陷入了“唯成交量论”的误区。 单纯一个成交数据，根本撑不起对市场走向的判断，唯有读懂量价逻辑、结合当下热点，才能避开陷阱、理性决策。 但这种理性判断在狂热氛围中容易被忽视。
您若观察房企行为，会发现以价换量是主流。 同一楼盘二期价格比一期直降15%的倒挂现象出现。 开发商只能用“以价换量”回血。 这种降价策略短期刺激成交，但长期可能加剧价格下行预期。
市场呈现“磨底”特征。 核心城市总需求企稳，租金回报率、房价收入比等长期因素接近估值底部，共同决定了年内房地产市场止跌回稳的方向。 但止跌回稳的节奏将取决于租金价格和二手房挂牌量等短期因素。 这种“磨底”过程可能持续较长时间。
您若对比历史周期，会发现本轮调整深度足够。 房地产市场于2021年6月开启下行周期，经过四年半的调整，估值已基本回到底部区间。 买卖双方的预期正在发生转变。 但这种底部区间不意味着立即反弹。
当前市场环境下，政策效果呈现递减效应。 历次地产优化政策落地后，成交量价的改善周期通常仅能维持1-3个月。 原因在于房价泡沫尚未充分去化时，政策的刺激只能带来此前积压需求的释放，却不足以长期支撑房价的估值。 但这种效应在估值底部可能改变。
您若观察城市更新力度，会发现托底效应显现。 上海试点官方收购二手房转保租房，北京五环内刚需房源去化加快。 这种政府托底行为加速房源流转，但可能延缓价格出清。 市场在政策与市场力量间寻找平衡。
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发表于 2026-2-11 15:15
