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最近总有人问：“现在还能聊房地产吗？是不是只能说涨不能说跌？”
其实根本没必要这么谨慎，只要不拿“腰斩”“暴跌”博眼球，客观聊市场趋势、资产选择，本就是该有的讨论空间。
但关键问题是，很多人看着手里的房子慌了：旅游地产跌了30%，老塔楼没人问，核心区房价还稳着，到底该留还是该抛？想弄明白答案，得先看清这几个绕不开的趋势。
房地产市场的走势无非三种：小涨、大涨或是负增长，围绕这几种情况理性分析即可。
近期有观点指出，当前房地产市场的核心问题是“缺乏流动性”，而且从趋势来看，未来情况可能进一步恶化，部分非核心资产甚至会完全丧失流动性，到时候想卖都卖不掉。
不知道大家有没有关注到近期新闻：东京房价已上涨2至3倍，价格早已超过1990年的水平。
但千万别以为这是日本房价全面复苏，实际情况是，只有东京核心区的房子在涨，核心圈以外的房产依旧面临严重贬值，有些房源甚至到了“送房”都没人要的地步。
这背后的逻辑很简单：人口往核心区聚，非核心区没人住，房子自然变“废品”。
放到中国语境下，更要先看清人口基本面，20年后中国人口不可能维持在14亿，人口总量下降必然会让房地产市场“分化”加剧。
所以当前最关键的调整方向，就是尽快出手低流动性的非核心资产，比如偏远的旅游地产、非省会城市的老房子，这类资产未来价值只会进一步缩水，拖得越久越被动。
有人可能会觉得：“旅游地产已经跌了30%，有些房源单价降到30万元一套，总该触底了吧？”但看看日本非核心区的例子就知道，这种想法太乐观了。
当房产彻底回归居住属性，一旦没人居住，它的价值基本就归零了，今天30万一套，明天可能10万都没人要，未来甚至可能重蹈日本“送房”的覆辙。
若要划分中国房地产的核心区域，其实就集中在几大城市集群：长三角、珠三角、川渝城市群，再加上武汉、长沙、郑州、石家庄等省会城市构成的中部城市带，以及京津冀城市群。
不过要提醒的是，在这些集群里，的优先级可能相对靠后，毕竟人口吸引力、产业活力和另外几个比，还有一定差距。
未来人口会不断向这些核心城市集群集中，公共设施、基础设施也会向这些区域倾斜，这是不可逆的趋势。
日本的案例早就印证了这一点：只有东京因人口持续净流入，房价能保持上涨；另外像熊本，也是因为台积电建厂吸引了大量工程师入驻，房价才出现波动。
相反人口净流出、老龄化严重的区域，只要生育率无法达到2.0的更替水平，人口增长停滞，房价就失去了最核心的支撑。
如果一个区域里10套房子只有6人居住，就会有4套房子面临空置，业主为了租出去，只能大幅降价，甚至“打骨折”，这种情况不是危言耸听，而是人口失衡下的必然结果。
更关键的是，中国并非移民国家，无法像日本那样通过多种方式吸引移民来缓解人口压力，人口对房价的影响只会更直接。
虽然有人提出，可通过提升医疗服务水平，吸引海外华人回国养老，让他们在中国拥有一个养老或探亲的“落脚点”，但这一思路面临现实难题。
即便不考虑亏损，房产本身也会面临贬值，要是只是单纯旅游、探亲，租房其实是更划算的选择，没必要为了“偶尔住住”被套牢。
当然，对于有长期居住、工作需求的人来说，买房仍是必要选择，比如需要稳定住所、处理日常工作，或是应对家庭、社交场合的需求，拥有自有住房确实无法替代，这也是生活中的一种“代价”。
就像莆田，当地居民对自有住房的需求比较迫切，而上海作为一线城市，房价相对其他城市，下跌速度还算缓慢，但这并不代表所有房子都能保值。
未来有两类房产可能会面临的压力：一类是老旧破败的住房（也就是常说的“老破小”），另一类是老塔楼。
老塔楼的问题尤其突出：容积率高，小区里没什么绿化，车位更是紧张，多数老塔楼的车位配比仅为3户1个或5户1个，而且随着楼龄增长，高层电梯维修、水管老化等问题会越来越多，居住体验只会越来越差。
在市场自主选择下，这类高层住宅正逐渐被消费者抛弃。
而政府与开发商为了维持土地与新房销售，不得不转向高品质住宅开发，毕竟要在冗余的房地产市场中吸引新消费者，必须让新楼盘与老楼盘形成明显差距，比如更高的得房率、更好的绿化、更完善的配套。
这种差距一旦拉开，老高层住宅的居住属性短板会彻底暴露。
未来，高得房率、高绿化、高品质的新一代改善型住房会不断涌现，这不仅会加速老高层住宅的“贫民窟化”，还会让这类房产彻底成为“烫手山芋”，想卖，没人接，想住，体验差，想租，租金上不去。
宏观层面对于市场反弹也未作出任何表态，这背后其实反映出中国房地产已进入全新发展阶段，也就是“房地产双轨制迭代”，通过优质房产支撑土地价格与土地出让，而非核心房产则任由市场自然调整。
当前市场还有一个明显趋势：新房仍在通过打折、促销等方式销售，这进一步挤压了老破住房与老塔楼的生存空间。
而对于老破住房的下跌，市场似乎并未过多干预，反而呈现出“让其尽快跌到位”的态势。
这种趋势对这类人群的影响最直接：新上海人等外来人口，未来或许只需200万至300万的预算，就能在上海买到老破住房，降低了落户、安家的门槛。
说到底，现在的房地产市场早已不是“买啥都涨”的时代，而是“选对资产才能保值”的时代。
看清人口流向、城市集群趋势，避开低流动性的非核心资产，才能在市场调整中守住自己的财富，不至于让房子变成“负资产”。
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发表于 2025-10-11 13:05
