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2025 年 7 月，福州福清有位业主想尽快把二手房出手，一下子降了 30 万，结果当天就接到了约谈电话，让他把这个 “扰乱市场” 的降价行为撤销。这件事一出来，好多人都在讨论，这背后其实是当下房地产市场的一个缩影 —— 一边是地方上对市场的紧张，另一边是市场本身的冷清。
就拿北京和上海来说，贝壳研究院 2025 年 7 月的月报里写着，北京的二手房挂牌量有 15.2 万套，上海更是到了 18.1 万套。这么多房子挂出来，价格却没怎么大跌，就像被钉住了一样。再看房价收入比，易居研究院 2024 年的报告说全国是 12.3 倍，也就是说一个普通城镇家庭差不多 12 年能买套百平米的新房。可到了上海就不一样了，按 2024 年上海家庭年均可支配收入 11.5 万，百平米新房均价 600 万算，房价收入比得有 52 倍，普通家庭想买套房，压力可不是一般的大。
要说房价下跌，这也不是头一回了。经济学家马光远就说过，过去二十年里，房价至少有四次明显的下跌周期。
2008 年金融危机那阵，房地产市场就挺惨的。2008 年 12 月有篇报道，说北京有些地方的二手房价格跌了 15%-20%。那时候开发商日子也不好过，万科在全国带头降价 15%-30% 来回笼资金，当时在行业里还引起了不少讨论。不过这波下跌没持续太久，后来因为一系列刺激政策，房价慢慢又涨回去了，三年时间好多地方还翻倍了。
到了 2014 年 3 月，杭州的房价没受什么政策打压，自己就开始跌了，后来还蔓延到了全国。杭州市房管局 2014 年的年报显示，当年杭州新房价格同比跌了 5.2%。这主要是因为之前盖的房子太多，供大于求，再加上经济结构调整，大家买房的需求也没那么旺了。但后来棚改货币化一出来，又把全国的房价给推上去了。
2017 年的时候，因为调控政策收紧，市场又进入了调整期。北京市住建委的数据显示，2017-2018 年北京的新房价格总共跌了 4.3%。环京的燕郊更厉害，链家的区域报告里说，那边的二手房价格跌了差不多 40%。不过这波资金后来又跑到珠三角，在那儿又炒起了新的房价高峰。
现在这轮调整是从 2021 年销售到顶之后开始的。惠誉在 2025 年 3 月的报告里预测，2025 年房价会跌 2%-3%，2026 年还会跌 1%-2%。但这次和以前不太一样，里面掺杂着人口变化和经济转型的影响。
可能有人注意到，2025 年 5 月 70 个大中城市的新房价格环比涨了 0.2%，这是不是说明市场回暖了？其实不然，一线城市普通住宅价格 5 月同比还是降了 0.8%。那为啥整体看是涨的呢？主要是豪宅卖得多了。像上海，2025 年前 5 个月，3000 万以上的新房就卖了 423 套，上海市房管局 5 月的简报里有这个数，这些高价房把整体均价给拉上去了，普通商品房市场其实还是挺冷清的。
说到房子，库存是个大问题。国家统计局 2025 年 1-5 月的数据显示，待售的商品房有 6.92 亿平方米。而且去化速度越来越慢，3 月还卖了 1227 万平方米，到 5 月就只剩 300 万平方米了，照这样下去，得 18.7 个月才能把库存清完。
那为啥房价就不能痛痛快快地跌呢？这里面牵扯到好多方面的利益。苏州住建局 2024 年 3 月有个公告，说新房降价超过 10% 就得备案。这政策看着是为了稳定市场，其实也能看出地方财政的难处。财政部 2024 年的报告里说，土地出让收入占地方财政的 28%，要是房价跌太狠，土地不好卖，地方财政压力就大了。
不光是地方，银行和购房者也受影响。央行 2024 年的金融数据显示，居民的中长期贷款里，70% 以上都是房贷。就像郑州有个家庭，月供 9800 块，到手工资才 1.3 万，月供占了收入的一大半，日子过得紧巴巴的。要是房价跌太多，有些人可能就不想还房贷了，银行的坏账就会增加。
从供需来看，房子其实不少了。西南财经大学 2024 年的《中国住房市场发展报告》里说，城镇空置房有 6500 万套，按人均 30 平米算，能住 1.95 亿人。中国房地产研究会 2024 年的报告也提到，全国的住房总面积大概 500 亿平方米，能满足 16.7 亿人居住，可 2024 年全国总人口才 14.09 亿，房子明显供大于求了。
人口变化也影响着房价。国家统计局 2024 年的公报显示，2024 年出生人口 902 万，死亡人口 1120 万，人口自然增长是负的。沈阳有个新区，规划能住 30 万人，可第七次人口普查的数据显示，实际才住了 8 万人。贝壳研究院的数据也显示，35 岁以下购房者占比从 2020 年的 62% 降到了 2025 年的 37%，买房子的刚需越来越少了。
高房价还带来了其他问题。中国青年报社社会调查中心 2024 年做过个调查，72.3% 的年轻人说因为房价太高，想晚点生孩子。深圳中原地产 2024 年的报告里说，深圳百平米的二手房，首付得 168 万，一个月入 1.5 万的普通家庭，得攒 9.3 年才能凑够首付。而且，资金都跑到房地产里了，对实体经济也不好。央行 2025 年上半年的社会融资数据显示，房地产占了 32% 的融资，制造业才 25%，这样下去，实体经济想发展壮大就更难了。
说到底，房地产市场要健康发展，还得让老百姓的购买力跟房价匹配上。就像北京，金融业年薪 42 万，跟制造业的收入差距那么大，上海 52 倍的房价收入比也远超国际上 6-8 倍的合理区间。要是这些情况得不到改善，房地产市场很难真正稳定下来。
未来房价会怎么走，现在谁也说不准。但有一点是肯定的，光靠政策支撑，没有真实需求，房价很难一直维持高位。或许经过一段时间的调整，房地产市场能慢慢回归理性，真正成为满足人们居住需求的地方，而不是炒作的工具。
要是你手里有 100 万，现在是会买房还是再等等呢？不妨在评论区聊聊你的想法。
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发表于 2025-7-29 00:08
